福建省人民代表大会常务委员会关于修改《福建省物业管理条例》的决定

一、 将第一条修改为：“为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护物业管理相关主体的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，弘扬社会主义核心价值观，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。”

二、 将第五条第一款、第二款修改为：“省人民政府住房和城乡建设主管部门和设区的市、县（市、区）人民政府确定的承担物业管理职责的部门（以下统称物业管理主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
“县级以上地方人民政府发展和改革、公安、民政、城市管理、自然资源、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、消防以及其他有关部门应当按照各自职责做好与物业管理有关的监督管理工作。”

三、 将第七条修改为：“物业服务区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。
“分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业服务区域。但该区域内已自然形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业服务区域。
“不同物业服务区域，经各自的业主大会依法作出决定后可以合并为一个物业服务区域。”

四、 将第九条第二款修改为：“一个物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。十个以上业主或者实施前期物业服务的物业服务企业，也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出书面申请筹备召开业主大会首次会议。乡（镇）人民政府或者街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。”

五、 将第十一条第一款修改为：“筹备组可以向建设单位或者物业服务企业要求提供物业服务区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等筹备工作所需资料。建设单位或者物业服务企业应当自接到通知之日起十五日内向筹备组提供资料。建设单位或者物业服务企业未能提供的，由筹备组书面申请，经乡（镇）人民政府或者街道办事处确认，可以向不动产登记机构或者城建档案管理机构等单位查阅、复制。”
第三款修改为：“前款规定内容应当在业主大会首次会议召开十五日前在物业服务区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。”

六、 将第十四条第一款拆分为两款，修改为：“下列事项由业主共同决定：
“（一）制定和修改业主大会议事规则；
“（二）制定和修改管理规约；
“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
“（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
“（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
“（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。专有部分面积、业主人数按照下列规定确定：
“（一）专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑物专有部分总面积按照业主专有部分面积之和计算；
“（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。”

七、 将第十五条修改为：“召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式。但应当由物业服务区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。
“采用集体讨论方式的，业主可以自行或者委托代理人参加业主大会会议，也可以根据业主大会制定的议事规则推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。
“凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人。”

八、 将第十七条第一款、第二款修改为：“业主大会议事规则应当就业主大会的召开时间、议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、补选、任期、任职条件、换届等事项作出规定。
“同一个物业服务区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，业主大会议事规则应当明确本物业服务区域的业主委员会委员总数，以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额。”
第四款修改为：“业主委员会章程应当就业主委员会议事规则、业主委员会委员的权利和义务、财务账目管理、印章使用和管理办法等事项作出规定。”

九、 将第十九条第一款修改为：“由物业服务区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可实行自行管理物业，并对下列事项作出决定：
“（一）自行管理的执行机构；
“（二）自行管理的内容、标准、期限；
“（三）费用的标准和收取、使用办法；
“（四）其他有关自行管理的内容。”
第三款、第四款修改为：“住宅小区实行业主自行管理的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当予以帮助指导。
“业主未自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡（镇）人民政府或者街道办事处组织，就住宅小区有关共有和共同管理权利的重大事项征得业主同意，由村（居）民委员会代为管理。具体管理办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。”

十、 将第二十一条第一款第一项修改为：“具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准”。
增加一款，作为第二款：“业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使业主权利；委托父母、配偶或者成年子女参加业主委员会委员选举的，应当以委托人名义参选。”
将第二款、第三款改为第三款、第四款，修改为：“业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，损坏房屋承重结构的，或者有违章搭建、破坏房屋外貌等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。
“鼓励和引导各级人大代表、政协委员和公职人员通过法定程序参与社区治理，推动在业主委员会中建立党组织。”

三十四、 将有关条款中的“自主管理”修改为“自行管理”，“物业管理区域”“物业区域”修改为“物业服务区域”，“消防登高面”修改为“消防车登高操作场地”。
本决定自公布之日起施行。
《福建省物业管理条例》根据本决定作相应修改并对条文顺序作相应调整，重新公布。