苏州市城镇非住宅商品房基准价格管理规定

第一条　为进一步加强商品房价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，根据国家计委印发的《城市房产交易价格管理暂行办法》和《苏州市城镇商品房价格管理实施细则》，制定本规定。

第二条　本办法所称的非住宅商品房是指具有开发资质的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的工业、商业用房、写字楼、商住楼宇等商品房，豪华型、别墅式等高档住宅执行本办法。

第三条　非住宅商品房价格实行统一领导，分级管理。各市、苏州新区、园区由物价部门会同有关部门制定本行政区域内的价格管理实施意见，物价、建设主管部门审批基准价格，发文执行。

第四条　非住宅商品房价格管理应在保障国家利益，兼顾生产经营者和消费者利益的前提下，严格审核基准价格，放开销售价格。基准价格由开发经营单位按本规定提出书面报告，物价部门会同建设主管部门审批基准价格，放开销售价格。销售价格由开发经营单位根据开发成本和市场需求自行确定。

第五条　基准价格的构成

（一）成本：

1.土地征用费（或出让金）和房屋拆迁安置补偿费：指法律、法规和规章规定的补偿、补助、安置等费用（拆除房屋收入需冲减成本）。

2.前期工程费：指房屋开工前所必需发生的规划设计、水文地质勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。

3.房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，包括设备购置费、安装费、装修费用等。以有权部门审定的工程决算为准。

4.附属公共设施费：指列入与主体房屋相配套的非营业性附属公共设施费用。

5.公共基础设施费：指开发项目内必需建设的道路、供水、供电、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

6.管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用。其标准按物价部门规定的标准计取。

7.利息支出：指开发经营单位在开发项目内发生的流动资金银行贷款的利息支出。利息按上述1-5项与预缴代收费之和的30％为计息基数，利息标准按当时银行贷款利率计算。计息时间多层商品房不超过一年半，高层一般不超过二年半。某些特殊项目可按实际发生银行利息计算。

8.材料差价：指建筑安装材料预算价与市场价的差价。材料差价可统一按限额计算，根据市场价格变动情况，每半年（或一年）进行一次调整。

上述列入商品房成本项目的各项费用，必须严格按批准的开发项目规划设计方案（实际发生项目）执行，任何单位和个人不得擅自变更或提出无理要求。

（二）利润：非住宅商品房法定利润率不超过成本项目1-5项费用总和的15％。

（三）税金：按国家税法规定缴纳。

（四）商品房质量差价，经各市市以上建设（筑）工程质量监督站确认的优良工程的，可在建筑安装工程造价上上浮1％。基准价格计算公式：

建筑安装工程造价＝土地征用（或出让金）和房屋拆迁费＋前期工程费＋建筑安装费。

成本价格＝建筑安装工程造价＋附属公共设施费＋公共基础设施费＋管理费＋利息＋材料差价。

基准价格＝成本价格＋利润＋税金＋质量差价。

第六条　代收代缴费：

1.城市市政公用基础设施配套费：苏州市区的“城市建设综合开发配套设施费”仍按现行规定执行。各市按省现行规定确定。

土地以出让形式进行的房地产开发，出让金中如已含配套费的，在代收费中不再重复计算。

2.经省物价局、财政厅批准的行政事业性收费。

第七条　开发经营单位必须在建成后正式销售前提出基准价格审核报告，由物价、建设主管部门批准后执行，不得瞒报或者作不实申报。

第八条　古城改造，危旧房屋翻建及单位自建的非住宅用房，经批准可出售的，其基准价格管理按本规定执行。

第九条　对违反本规定的，按《江苏省价格管理监督条例》和国家有关规定处罚。

第十条　各市可结合当地实际情况贯彻执行。

第十一条　本办法由苏州市物价局负责解释。原有关非住宅商品房价格管理规定相应废除。

1996年9月19日

苏州市物价局 苏州市建设委员会