商品房交付的条件

　　首先，开发商必须取得《建筑工程竣工验收备案表》，该备案表是由规划、设计、施工、监理、消防、环保等多部门联合验收的成果，是房屋主体工程质量达标的唯一凭证，也是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标。司法实践中，均以此作为房屋是否符合交付条件的首要因素。

　　其次，根据建设部《商品房销售管理办法》的规定，交付时发商必须提交“两书”，即《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。这两项交付文件明确了房屋的质保范围和期限及有关技术参数，作为日后维保的凭据之一，因也是法定交付文件之一，一般会在《商品房买卖合同》中作为交付条件进行明确约定。

　　再次，开发商必须取得有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测表》。这在南京市现行的《商品房买卖合同》格式条款中也是做出明确约定的。因为，预售时的房屋尚在施工，销售面积是根据图纸测算的预测面积，交付时房屋已经过竣工验收和面积实测，所以，开发商应提供实测面积数据，作为款项结算的凭据。业主办理的房产证面积也是以实测面积为准。

　　二、房屋交付要具备基本使用功能：

　　上述房屋交付的法定条件，是对房屋主体工程质量的验收确认。但除此之外房屋交付时还应具备基本使用功能，毛坯房应开通水、电、气。装修房应按合同约定标准对室内设施及装修进行验收，验收标准更为严格，不仅室内设施要具备使用功能，而且还有诸如室内空气环境是否达标等检测指标。业主对于交付时没有开通水、电、气的房屋可以拒收。对于虽已开通，但却是工程用水电的，此为交付瑕疵，能否追究开发商的违约责任，要看合同的具体约定。但开发商对此种情形一般会约定：只在一定的期限内采取补救措施使之达标，而不承担经济赔偿责任，如超期无法完成业主有权退房。在当下业主基本不会因此退房，只能寄希望于催促开发商履行相关义务。

　　对于公共设施、配套、绿化、环境等问题也是购房人关心的交付重点，但房屋买卖合同中对若约定不明确，交付时即使感观很差业主也很难有力主张有关权益。至于楼书和广告的宣传，多半都比较模糊，司法实践中只认定为要约邀请，而不认为其有合同约束力。

　　三、验房时要区分质量瑕疵和根本违约：

　　虽然房屋在交付时可能已经取得第一项的有关文件，但不代表每套房屋就完全能够达到质量标准。业主携验房师验房时普遍会发现的问题有：空鼓、起沙、五金件损坏脱落、渗水等，对于除渗水以外的问题，只要在合理的范围之内，一般认定为质量瑕疵，而不是影响入住的根本质量问题，故不能以此拒绝收房。但对于渗水要区别对待，如果是渗水面积较大，并且无法排除渗水的问题隐患，是直接影响装修入住的，业主可以此拒绝收房，开发商在整改完成以前需承担延期交付的违约责任。但如果是小范围渗水，并能够确定问题点的，则属于瑕疵范畴。对于房屋的质量瑕疵，业主应按期收房，由开发商对质量瑕疵承担维保责任，维修期间不算延期交付，但如果超过合理期限，业主可主张延期入住的损失，一般为同地段同类型房屋的租金。延期交付的违约责任和因维修期过长所导致的损失是两个不同性质的问题。

　　四、关于收房的流程：

　　开发商交付房屋时普遍采用如下流程：

　　业主身份验证——进行房屋面积款结算——签收房屋交接凭证——缴纳物业费——领取钥匙——物业公司人员陪同业主验房——验收后有问题记录在案，由物业公司协调开发商维修，验收后没有问题，则完成交付。

　　该流程对业主来说抗性最大的问题莫过于是先交物业费还是先验房。对此我认为，业主是有权要求先验房再交物业费的。因为，和业主建立房屋买卖关系的合同相对方是开发商而不是物业公司，签收交接凭证和缴纳物业费后，开发商即完成交付义务，即使再发现质量问题，也只是维保责任，而不用承担延期交付违约责任。同时，在房屋完成交付之前的物业费是应由开发商承担的。从开发商的角度来说，这样的流程设计是有一定的技巧安排的，可以最大限度的引导业主完成收房，并保证物业费的收缴。另外，对于上市公司房企来说，在售楼盘的交付率也是其投资人关注的重要数据之一。因此，上述流程的设计就不难理解了。但目前大部分品牌开发商在具体操作该流程时是比较灵活的，若业主坚持要求先验房再交物业费，一般能得到满足。以上仅供参考，但具体的问题还是需要区别对待，业主在维护自身权益时也应秉持理性的态度。