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物业管理收费的纠纷处理

发布于:2021-10-140人已阅读

物业管理收费纠纷应引导物业公司运用正当手段维护权益并利用“滞纳金”的杠杆作用平衡利益,同时区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由;业主不服的可以向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映投诉,或者提请物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决。那么物业管理收费的纠纷处理?下面就跟着找法网小编一起来了解一下吧。
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购房者为避免纠纷可采取如下措施:①签署物业管理公约时,应就有关收费的条款仔细审核,有不合理的要经过协商修改后才能签署;②入住时一定要严格验房,查验建筑工程质量验收合格证,并实地看房,有问题的及时向房地产开发企业提出,并妥善解决;③房屋在保修期内出现质量问题的,及时与房地产开发企业联系,敦促其采取措施修复;④尽早成立物业管理委员会,签订物业管理合同,对住、管双方的行为加以规范、约束。纠纷出现后,可以采取如下措施进行解决:①业主或使用人可向小区物业管理委员会反映,由管委会与物业管理公司协商解决;②不能协商解决的,有关收费标准又是由物价部门核定的,业主、使用人或管委会可提请物价部门重新核定,物价部门可依据物业管理实际发生的费用,结合其服务内容、质量、深度及用户的意见重新核定;③物业管理公司认为有关费用标准过低的,不得擅自提价,一方面可与管委会协商一致后提价,一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。违法后果:
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目前物业管理收费纠纷日益增多,纠纷焦点集中在业主或使用人认为有关服务费项目、标准、质量不合理、不合格,而物业管理公司认为业主或使用人不遵守物业管理公约,不按时交纳管理费,双方各执一词,莫衷一是。目前,由于物业管理刚刚起步,问题不单是某一方的过错那么简单,因此购房者为避免纠纷可采取如下措施:①签署物业管理公约时,应就有关收费的条款仔细审核,有不合理的要经过协商修改后才能签署;②入住时一定要严格验房,查验建筑工程质量验收合格证,并实地看房,有问题的及时向房地产开发企业提出,并妥善解决;
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一、物业管理纠纷的类型及其特征实践中,业主与物业管理公司之间的纠纷可以分为这样三种类型:(一)基于物业管理合同的纠纷依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同,双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务,管而不理,致使业主享受不到缴费后的服务。或者,业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且,由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟,主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生,进而引发各种极端事件。根据最高人民法院2000年法发[2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定,这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。(二)物业管理公司侵犯业主权益的纠纷第一种类型中,物业管理公司也侵犯了业主的合法权益,但因为是因为基于物业管理合同发生,而且往往是消极侵权,所以将其单列。第二种类型特指,物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产,阻挠业主成立业主委员会,侵占业主共有房产等等。这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系,属于一般侵权纠纷,最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然,第一类和第二类往往会同时发生,出现竞合的现象。根据民法通则的规定,当事人由选择权。(三)开发商遗留问题引起的纠纷业主入主后,还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲,这类纠纷与物业管理公司没有直接关系,而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现,而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业管理纠纷中来一并研究。二、纠纷发生的原因业主与物业管理企业的纠纷可能因各种具体原因而发生,但从根本上说,主要是由于以下几个原因:(一)我国现有的物业管理模式弊端是重要原因物业管理是业主对物业进行自治管理的活动,是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动。业主作为产权人当然地享有物业的管理权,业主有权决定是否聘请、聘请哪家物业管理公司;而从另一方面而言,随着住房制度等的改革,物业管理的社会化、专业化成为一种趋势,但即使如此,从物业管理公司角度看,物业管理也是一种服务,是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实际上,一方面,几乎所有的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理,而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务,甚至连业主委员会的成立都需要物业公司参与。另一方面,物业管理公司不能正确把握自己的“定位”,经常人为造成主仆颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”,侵害业主权益。(二)我国现有物业管理模式固然是导致纠纷产生的重要原因,但因为物业管理模式的形成与国家相关法制的健全有莫大的关系,所以进一步,应当看到我国物业管理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要原因。2003年6月8日,《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布,并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业管理的专门法规,此前仅有建设部1994年的33号令,以及一些地方性法规对物业管理进行规范,1995年的《城市房地产管理法》未涉及物业管理的规范。物业管理在我国是一个新兴行业,由于法律规范未能对物业管理中各方包括物业管理企业、业主以及政府部门的法律关系做出明确规定,物业管理企业和一般业主对于物业管理的认识存在很大的错位。物业管理公司往往有越位之举,或直接侵犯业主权利,或者违反了法律,例如物业公司强制拆除小区内违章建筑等;业主一方也经常因为政府方面或者其他业主侵犯自己权利而迁怒于物业管理企业,比如,邻居之间因相邻关系发生纠纷,不适当地以物业公司为被告起诉等等。综上所述,物业管理纠纷的多发根本的原因在于人们对于物业管理认识不足,各方当事人法律地位不明确,而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。三、物业管理法律关系分析研究物业管理法律关系,有利于通过完善立法、严格执法、加强司法,采用促进自觉守法综合措施,来针对性地解决中国现实改革和发展中所产生的物业管理关系各类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调的矛盾问题,有效化解有关当事人间的利益冲突,从而对建立稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。物业管理法律关系的基本主体包括业主(物业所有人)及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动进行监督指导的行政机关。(一)物业公司与业主的关系:物业公司是在工商部门领取营业执照,受业主委员会(或管理委员会)的聘请委托,依照有关物业管理的法规和物业管理合同,实施管理服务的企业。而业主委员会则是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。可见,物业公司与业主之间是一种委托合同关系或者服务提供商与消费者的关系,而且这种关系的发生以业主委员会对物业管理公司的选聘为前提。这二者的关系具体表现就是各自根据法律法规规定以及物业管理合同的约定而产生的权利义务。2003年颁布的《物业管理条例)对二者的权利义务内容有详细规定。一言蔽之,业主是小区的主人,对物业的管理权首先属于业主(以业主委员会为代表),物业管理公司是业主聘请的保姆,保姆要做的就是按照合同的约定和法律规定为业主提供管理服务,收取业主的管理费用,未经业主同意委托的事项,物业管理公司不能去随便插手。(二)物业管理公司的管理与政府管理的关系:一方面,物业管理公司在房地产行政部门、有关行政主管部门以及住宅小区所在地政府的监督指导下,对小区同意实施专业化管理,推行社会化、专业化[page]
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一、物业管理纠纷怎么处理?1、双方当事人通过协商调解解决。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,如果当事人一方拒不执行约定的事项,则纠纷依然得不到解决。物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。
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物业管理费纠纷业主和物业管理公司可以依据有关的法律自愿平等地进行磋商或者将纠纷提交给第三人,由第三人来主持双方进行协商促成调解协议;业主还可以向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映投诉;如仍未解决可以提请物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。法律依据:《物业管理条例》第四十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
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一、国家物业管理收费标准根据相关法律规定,物业管理收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在实际中,我国物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。不同地区的收取标准有点差异,具体的物业服务要按当地物价局的要求来收取。四级物业服务费的收费标准依次大概为:1.00元月平方米;0.75元月平方米;0.5元月平方米;0.35元月平方米。二、物业服务费的形式根据《物业服务收费管理办法》第九条的规定,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
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一、物业公司在物业管理中的义务物业管理公司在物业管理中的义务主要有:①履行物业管理合同,依法经营;②接受业主委员会和全体业主的监督;③重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。二、物业管理维权的流程是怎样的在物业管理活动中,业主与物业企业之间是合同关系,双方的权利、义务应当在合同中进行明确约定。作为物业企业应按照合同约定的服务内容和标准为业主提供质价相符的服务。作为每一位业主都有监督物业企业履行物业服务合同的权利。
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伴随着商品房市场的迅猛发展,物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来,物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势,而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。业主是欠费纠纷的最大输家由于物业管理费拖欠最终导致纠纷,表面上看来物业公司是受害者,但是,实质上最大的输家是广大业主。物业管理服务具有不可分割性。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务,攀比从众心理使更多的人欠费,结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本,只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫,改成两次或一次。服务质量降低了,业主不满意,使更多的业主不缴费,而物业公司再减人降低成本,这就进人了恶性循环。纠纷是怎样形成的一是开发商与物业公司交接中产生的纠纷,实际走开发商遗留的一些问题。根据一项调查,我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系,所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑,让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者,就应该承担所有的问题。如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情,相当多的是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后,认为物业公司是开发商的代言人,所有的问题都会找物业公司。二是相关的法律规定不足。解决物业纠纷需要法律支持,而目前全国没有一部统一的物业管理法规,很多事情缺少统一规范。如开发商与物业公司是怎样的关系,如何组建业主委员会,物业公司如何进入和退出小区管理,物业管理如何收费等等,现在都基本无章可循,或有章难循。三是一些业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房,没有付费一说。习惯了住公房的居民,一下子买房成了业主,要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外,缴多少钱,享受什么样的服务,并不是业主自己的选择,有时,人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。四是业主的期望值过高。客户在买房子的过程当中和签约之前,可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等,他们的印象可能会是很理想,因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差,有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品,比如说房子,都是有缺陷的,不会说100%一点儿缺陷也没有,心理落差产生是很正常的,但是千万不要放大。五是物业管理服务的质量有待于进一步的提高。一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上,忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事,处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理,从而使矛盾激化。另外物业管理公司本身经营不规范,如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告,无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的,等等。六是一些业主对物业管理知识知之甚少,缺乏自我保护意识。物业管理是一个非常复杂的系统工程,涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会及向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关政府部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格,往往忽视了物业管理问题;只知与开发商打交道,而不知如何与物业公司打交道,甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。七是有的业主诚信意识差。现在很多物业纠纷,双方有合同,写得很清楚,但谁也没有按照法律的手段解决问题。如,有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费,而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八杆子打不着”的两家单位,业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由,又如,某业主以门牌号是甲路某某号,而小区大门却开在乙路上为由,拒邀物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多,其本质是诚信意识太差,能拖就拖,能赖就赖。怎样解决纠纷解决这些问题不能头痛了医头、脚痛了医脚,在目前情况下,最有效的办法一是签一份详尽的购房合同。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如,买房时不同的业主对物业管理的预期不一样,有的业主倾向高收费、高标准服务;有的倾向较低标准的代收费服务,而由于没有在买房时说清楚,入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致,开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。二是签一份完整明确的物业管理合同。现在,无论是商家还是消费者,都把售后服务看得很重,因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务,住房更是如此。甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要,因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的因。合同是服务者和被服务者的约定,只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”,留下白纸黑字的证据,一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。一般而言,物业管理合同应包括以下内容:1、提供服务的内容及标准。一般来说物业管理公司提供的服务包括三种:一是公共性服务,如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务;这些服务虽属共性,但不同的物业公司的服务水平却大相径庭。比如,笔者所在的小区绿化得“争奇斗艳”,而一墙之隔的另一小区却连冬青都种不活。二是代办性服务,如代收水电费等;三是特约性服务,如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解,如物业公司一天打扫几次?是否有楼内保安?对于急迫性维修,物业公司承诺多长时间到达现场?这个问题尤为重要。比如,笔者所在单元六楼(顶层)的邻居,一次下小雨时发现有轻微的漏雨现象,前几天看天气预报说有大雨就赶紧给物业公司打电话,物业公司按承诺在24小时内把屋顶修了一遍,结果虽下了一场大雨但滴水未进,而相邻小区我的一位同事也有相似经历,物业公司却在大雨之后才修屋顶,而这时他的房子已是“外面已不下,屋内仍在下”。2、小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎,其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观,小区里禁止出租车出入,住户不得在小区里遛狗,自行车不得上电梯等。3、物业收费标准怎么定。在物业管理纠纷中,物业收费占了主要方面。有些购房人总认为物业收费国家都是有标准的,其实不然,有些物业管理收费实行的是市场价。[page]
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物业管理收费纠纷应引导物业公司运用正当手段维护权益并利用“滞纳金”的杠杆作用平衡利益,同时区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由;业主不服的可以向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门反映投诉,或者提请物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决。法律依据:《物业管理条例》第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。第四十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

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