所谓查封，就是指人民法院为保证债权人在执行生效法律文书中所确认的债权的实现，就债务人的特定财产，限制债务人处分权所实施的控制性执行行为。查封作为控制性执行措施，其实质在于限制债务人对作为执行标的物的财产的处分权，其对于动产、不动产、债权及其他权利均可施行。因此，查封措施具有以下三个特点：
1、查封是执行机关作为公法上行为，债务人的特定财产一经查封，即对债务人及第三人发生法律效力，债务人及第三人均不得为妨害查封效力行为，否则承担法律责任。执行机关依法实施的强制措施，不仅适用于当事人，同时对案外人也产生法律效力，一切违反法律规定对查封物的交易行为无效，彰显了法律的严肃性。
2、查封是临时性的执行措施，实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权，是为今后拍卖和变卖作准备的，由于执行案件从立案到最后拍卖、变卖等变现程序，往往需要一段较长的时间，为避免标的物被转移、隐匿、毁损致使执行无法进行，法律特设了查封，以保证案件的执行实现。
3、查封一经实施，即限制了被执行人对查封标的物的占有、使用、处分、收益的权能，在履行生效法律文书确定的义务之前，被查封财产的所有权仍属被执行人，但查封物禁止发生交易。擅自行使处分权的，不仅处分行为无效，还要承担妨碍执行的责任，甚至承担刑事责任。
律师认为，规范执行查封措施的启动应依当事人的主动申请
(1)在查封展开的时间要求上，我国法律鲜有提及或作出具体的要求，完全由执行法院自行决定，但是，查封措施作为一项强制措施，涉及到债权人的权益实现，往往随着情势的变化而无法实现，由于我国诚信原则还在建设中，执行中的时机稍纵即逝，兵贵神速，这无疑不要求法院执行部门必须尽快实施。因此，笔者建议，可以参照《民诉法》第92、93条规定，人民法院接受申请后，必须在48小时内作出裁定，裁定采取查封措施的，应当立即开始执行。以防止因法院工作的懈怠，造成损害权利人权益的发生。这样做既符合法律的规定，又保障了当事人的合法权益，同时有利于执行法院和当事人之间建立良好的互信关系。
(2)对具体财产的查封必须严格依照法定程序，严格法律程序不仅仅是诉讼要求，更是执行的生命线。在我国无论是法治社会的构建，还是当前的执行环境，都要求执行法院必须始终贯彻遵循公示原则、价值相当原则和禁止重复查封原则，做到既保护债权人的利益，又要维护债务人和其他交易主体的正当权益。因此，在具体的财产查封上，又要根据以下情形区别掌握：
①对动产的查封;
《民事诉讼法》第220条规定和赋予了人民法院可以对债务人的财产进行查封的职权，但并没有具体区别财产的不同形态。由于我国相关法律原则上对财产作出了动产和不动产的划分，又因是否需要登记规定了不同情形。我国对动产的认定，采取的是占有推定原则，执行法院对于债务人所有的不需要登记的动产查封，除在债权人申请的情形下，依照《民诉法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称《查封规定》)作出民事裁定向双方送达外，还应制作现场执行笔录，对查封的动产进行登记清单附卷并张贴封条或以其他方法公示，这样方能达到查封的目的。实践中一般做法还有，尽可能的邀请当地基层组织人员或无利害关系人在场鉴证，条件允许的，可以对查封现场进行照相、录像。对已查封财产，交由债务人或债权人保管，并告知违反义务的法律责任。
对一些需要登记的特殊动产，如车辆、船舶等。根据《查封规定》第一条规定，人民法院除了依照查封不需登记动产的程序外，还应制作民事裁定书和协助执行通知书，要求相关部门协助办理查封登记手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。对一些应登记但没有登记的动产，执行法院在根据动产的特征或编号要求相关部门协助后，还应采取加贴封条或张贴公告的方法公示[参见南京律师网www.njLawyer.cn]。
②对不动产的查封;
对不动产的查封，主要涉及房屋、土地的执行。人民法院依照《查封规定》的程序要求，还应根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第2条规定“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属” 。在查明不动产的权属登记后，对于符合查封条件的，依法作出查封民事裁定书，送达双方;并要求协助部门协助。对尚未进行权属登记的不动产查封时，执行法院应当通知其管理人或实际占有人，并在显著位置张贴公告，还应要求相关部门协助在征得执行法院同意前不得办理权属初始登记或变更手续。
③实施查封中的特殊规定
《查封规定》第21条规定“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”实践中，由于一些执行人员缺乏市场常识或生活经验，难以对执行财产价值做出正确判断，有的出现超标的查封，还有的会出现查封不足现象;当然，还有一些执行人员在历经艰辛找寻到被执行人财产时，往往感情用事、超越法律的规定，明显超标的额查封;甚至在一些利益驱动下，出现故意违反规定，超标的额查封情形。因此，人民法院执行人员在案件执行过程中，应严格遵照法律规定，树立严谨的工作态度和务实的工作作风，增强责任意识，注重日常生活知识的积累，遵循一般的经验法则对查封财产进行合理价值判断，在被执行人应承担的债款范围内对被执行人财产实施查封措施。
为提高执行效率，依法、及时保障当事人权益，最大程度促进物的流转使用，《查封规定》改变了以往查封无期限的旧观念，明确规定对动产查封、扣押的期限为一年，对不动产查封的期限为两年。但是，案件不总是千篇一律的，甚至往往十分复杂，因此，《查封规定》对查封期满后续查封也做出了一般性规定。是故，在人民法院作出查封裁定书向债权人送达时，应明确告知债权人在查封期满前如仍需要查封的，必须向执行法院提出续查封书面申请，因为查封的启动还是执行的开展，甚至执行的放弃始终是申请执行人的处分权利。
(3)查封实施后的工作;
人民法院依法对被执行人所有的财产进行查封后，应及时通知双方当事人，限令债务人在指定期间内履行义务;逾期，依法对查封财产进行评估、拍卖，以实现债权人的债权，达到执行结案的目的。
