买卖指导：购二手房时首付贷款要算清

　　最近，陈先生看好了一套二手房，在准备首付款时，却有些疑惑，他不知道自己到底该准备多少钱，房子贷款能贷到几成心里也没底。与一手房的首付和贷款相比，二手房既涉及到房价总额，还与市场评估价有很大关系，同时也牵涉到房产年限等多种因素。如何能够在买二手房前就能将这些账算清楚?记者走访了一些从事二手房工作的经纪人，他们认为，买房前要先认真了解跟房价有关的各种细节问题，再通过专业的指导，才不会在最后付款和贷款时出现无法难题。

　　首付多少，要看评估价格

　　21世纪不动产厦门成林加盟店销售总监熊益忠介绍说，房子的首付并不完全依成交总价确定，跟评估价格也有很大的关系，因为银行放贷的依据是评估公司对房产的评估报告，而不是房产的真实成交价。

　　目前，在厦门的二手房市场上，一般评估价都略低于成交价。而评估价的高低除了和房子本身有关外，还和该地段的市场指导价有很大关系。市场指导价主要是政府根据不同地段而制定的，地段差异较大。他举了个例子：如果买位于长青路一带的面积90平方米左右的小三房，总价50万元，每平方米5500多元。根据目前执行的市场指导价初步评估，这套住宅的评估价应当在每平方米4500元左右。一般来说，买方在银行的可贷金额为评估总价的7成，即28万元左右，买房人至少要准备22万元的首付款，这其中就包含了首付款12万元，以及交易价与评估价之间的差价10万元左右。

　　房子越旧，贷款成数越低

　　陈先生买了一套老市区的二手房，这套房产建于1988年，他本想多贷一点钱，可在实际贷款办理过程中，陈先生却遇到了很多麻烦。有的银行干脆不接受这个业务，有的银行虽然同意贷款，但贷款成数也非常低。对此，他有些不理解，不知道银行的可贷款标准是什么。

　　熊益忠解释说，虽然有些旧的房子也在增值，但为了降低银行贷款风险，大部分银行都有规定，竣工15年以内的房子，也就是1991年以内的房子大多可贷到7成。在此之前的房子贷款成数则根据具体年限有所降低。一般来说，1986-1990年之间的房子，银行可贷到4.5-5成。而1986年以前的房子，银行则一般不接受贷款申请。

　　盲目避税，加大首付压力

　　现在有许多人在买二手房时，认为如果能够在办理交易登记手续时，将实际成交的房价报低一些以少缴税。但是，这样做产生的另一个问题是买房人的首付压力会加大。许小姐和很多人一样，觉得虽然是买了套二手房，但是房价也不算低，还要再交上一笔不菲的中介费和各种税费，压力挺大的，所以她决定“避税”，在交易时，隐瞒真实成交价，而填原价转让。

　　熊益忠认为，“避税”本来就是一种不规范的做法，由于二手房的买卖双方都是私人，监控起来比较难。但是避税带来的影响，最直接的就是贷款的多少。政府有关主管部门一般要求，评估价不能低于市场指导价，如果明显低于这个价，税费执行标准一般以市场指导价为准。因此一些成交价高于市场指导价的房产在交易时，就随行就低，不仅合同价较低，评估价也较低，基本与市场指导价相当，为的就是尽量“避税”。而当评估价较低时，购房者能从银行那儿取得的贷款额度自然会降低，导致首付压力加大，有些得不偿失。