原告：B市某建筑公司第三建筑队
被告：B市某房地产开发公司
第三人：B市某综合商场
(一)案情
被告长期拖欠原告工程款1400万元，原告多次催要，被告提出因资金周转困难暂时无力偿还。原告于3月10日找被告催要工程款时，被告提出以筹措资金偿还原告的，因此准备将其一幢办公楼和一幢已出租的楼房卖给他人。按当时市价，两幢楼估价约为l500万元。被告正在寻找买主，卖掉楼房后将立即偿还原告的债务。同年4月18日，被告与第三人达成协议，将两幢楼卖给第三人，共得价款900万元。5月20日，被告租用了第三人的一幢小楼，租期两年。原告了解到被告所付的租金很低，因此认为被告与第三人恶意串通，低价买卖楼房，以损害原告利益。以后，原告与被告、第三人多次协商催讨欠款不成，遂到法院起诉，请求法院根据被告与第三人的恶意串通行为而宣告该买卖合同无效。
(二)几种不同的观点
关于被告与第三人之间的买卖合同是否应当被宣告无效，对此存在两种不同观点。
第一种观点认为：被告与第三人之间的买卖合同是有效的。因为尽管两幢楼房的卖价确实低于市场价格，但当事人之间因存在许多合作关系，被告愿以较低的价格出售给第三人，这是他自由处分其财产的权利。原告认为被告与第三人之间有恶意串通行为，证据是不充足的。
第二种观点认为：被告与第三人之间的买卖合同应被宣告无效。因为被告之所以将楼房低价出售给第三人，是为了低价租用第三人的房屋，这样最终将导致对原告利益的损害，据此可以认定被告与第三人之间存在恶意串通，损害第三人利益的行为。
(三)作者的观点
本案中被告与第三人之间的买卖合同从表面上看似乎符合恶意串通的要件。因为有两个事实支持这一观点。第一，买卖合同中关于房价定得偏低，而且据法院查证被告租用第三人房屋的租金确实偏低。可见，被告低价转让楼房是为了从租房中得到补偿。第二，被告与第三人之间通过订立低价转让房屋和低价租用房屋的行为，最终使原告对被告的很难得到完全实现。然而，我认为，仅凭这两个事实是不能认定被告与第三人之间具有恶意串通，损害原告利益的行为的。其原因在于：
第一，恶意串通首先要求当事人都具有恶意，这种恶意就是指当事人明知或应当知道其订立的合同或实施的其他行为将构成对他人的损害而故意为之。从本案来看，尽管被告从事该种行为时具有逃避部分债务，从而最终损害原告利益的意图，但对于第三人来说，很难认定其具有损害原告利益的恶意。第三人与原告之间从未往来，甚至可能根本不知道原告的存在，因此不可能直接损害原告的利益。第三人从事这种行为完全是为了获得利润，而不在于直接加损害于原告。所以，对于第三人的损害原告利益的恶意是很难认定的。
第二，恶意串通行为在结果上直接导致了对他人的损害，在恶意串通与他人的损害之间具有直接的因果关系。从本案来看，原告虽然最终遭受了损害，但是要认定原告的损害是因为被告与第三人订立买卖合同的结果，则是困难的。因为被告与第三人之间的低价买卖的行为虽然影响了原告债权的实现，但并没有直接导致对原告债权的侵害，尤其是第三人并没有实施直接侵害原告债权，导致原告债权不能实现的行为。
总之，我认为原告提出被告与第三人之间恶意串通，损害其利益的要求并据此请求确认买卖合同无效的主张是不能成立的。然而，应当看到，在本案中被告故意低价转让其财产，从而使其不能有足够的资产清偿对原告的债务，导致原告的债权不能完全实现。在此情况下，法律应当为债权人设立一定的保障措施，否则债权不能实现，对恶意的债务人也不能实施制裁，社会经济秩序也难以得到保障。
在本案中，原告可以获得的保护其债权的措施在于通过行使债的保全的，而维护其债权。《合同法》第74条规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”撤销权行使的目的在于防止因债务人的责任财产的不当减少而给债权人带来损害，从而使债权得到充分实现。为什么说本案中原告可以行使撤销权呢？因为被告与第三人实施的行为已经在客观上符合了撤销权的行使要件。表现在：
第一，从客观要件上说，撤销权的行使首先要求债务人实施一定的处分财产的行为，这种处分行为已发生法律效力，而且已经或将要严重损害债权人的债权。这里所说的处分主要是指法律上的处分，包括转让财产、抛弃财产、免除债务、在财产上设立等行为，只有在债务人实施法律上的处分行为时，才可能与第三人发生关系，才能提出撤销债务人与第三人实施的行为问题。所谓债务人实施处分行为已经生效且有损于债权人的债权，应以债务人的处分财产的行为已经或将要严重导致债权人不能实现为标准。如果债务人在实施处分财产的行为以后，已完全不具有足够资产清偿债权人的债权，则认为该行为严重有损于债权。如果在实施该行为以后，债务人仍有足够的资产清偿债务，不能认为债务人的行为严重有害于债权，在此情况下，债权人也无权干涉债务人的处分行为。
在本案中，被告所实施的低价转让楼房的行为属于法律上的处分行为且已经发生法律效力，而这种低价转让楼房的处分行为，将直接导致被告不能筹集到l400万元的资金以偿还对原告的债务，而只能筹集到900万元用于还债，而原告仍有500万元的债权难以得到实现，因此可以认为，此种低价转让行为减少了债务人的责任资产，从而有损于债权人的债权。
第二，从主观要件上来说，债务人实施处分行为时或债务人与第三人实施民事行为时具有恶意。但是，是否要求有主观要件首先应当区分债务人实施的是有偿处分行为还是无偿处分行为。如果债务人无偿处分其财产，则可以不要求主观要件存在就可予以撤销，因为撤销无偿行为仅仅只是使受益人失去无偿所得的利益，而并未损害其他的利益，因而法律应首先保护受到危害的债权人利益。但是对于虽然是有偿的但明显低于市价出售财产的处分行为的撤销，则必须以债务人及其第三人在实施交易行为时都具有加损害于债权人的恶意为要件，仅仅只是一方有恶意是不够的。如果债务人为恶意，而第三人为善意，则允许债权人撤销债务人与第三人的行为，将会直接损害善意第三人的利益，也将会影响到社会正常秩序。如果债务人是善意，而第三人为恶意，更不能发生撤销的后果。[page]
学理上所谓债务人的恶意，是指债务人明知其处分财产的行为将导致其无足够的资产清偿债务，从而有害于债权人的债权，而仍然实施该行为。我国《合同法》对债务人恶意未作明确规定，是为了方便撤销权的行使，有利于保护债权人利益。即便是按学理通说，从本案来看，被告具有恶意也是不难认定的。关键在于如何认定第三人具有恶意，所谓第三人的恶意，是指第三人知道或应当知道其与债务人实施的低价买卖行为有损于债务人的债权人的权利。从本案来看，要认定第三人具有直接损害债权人即原告利益的意图是十分困难的，因为第三人与原告并没有发生经济上的往来关系，则第三人不可能也无必要直接针对原告而实施某种加害行为，据此认定第三人具有加损害于原告的恶意是困难的。但在本案中，要认定第三人具有撤销权的行使所要求的恶意，则并不困难。原告主张第三人具有此种恶意，只需证明第三人应当知道其与被告共同实施的低价买卖房屋、低价出租房屋的行为，将有可能导致被告用于清偿债务的资产减少，从而有损于被告的债权人的利益，就可认定第三人具有恶意，即使第三人并不知道被告的债权人是谁，也不影响其恶意的成立。从本案来看，在被告低价转让房屋时，第三人应当知道买卖的标的价值1500万元，而被告仅以900万元转让给第三人，两者价格相差600万元。尽管被告从低价承租房屋中可以得到近400万元的补偿，但被告仍然损失近200万元。被告完全可以按市价出售该两幢房屋，然后按正常价格租用第三人的房屋，被告没有这样做，而第三人作为一个合理的商人，应当知道被告实施的低价转让的行为是为了逃避债务。在此情况下，第三人仍与被告共同实施低价买卖房屋和低价出租房屋的行为，据此可以认定第三人具有恶意。
原告行使撤销权应当对被告和第三人提起诉讼，请求法院撤销他们之间所实施的买卖行为，一经法院确认撤销，该合同则自始不发生效力，被告和第三人之间应各自返还其财产，恢复财产关系的原状。被告在接受第三人返还的财产以后，应将这些财产作为其清偿债务的资产，用于清偿对原告的债务。
