在上海的潘蓉事件中,潘蓉一家居住的四层小楼面积达480平米,最终获得的补偿款只有118万余元。事实上,近来曝光的多起拆迁案件,导火索大多在于补偿。这涉及到区分征收拆迁和协议拆迁之后的另一个问题,即征收、补偿和拆迁三者的关系。
北大5位教授的建议书已经明确指出了症结所在。在出于公共利益需要进行的征收拆迁中,按照宪法和物权法的规定,补偿是征收合法有效的构成要件,应当在房屋拆迁之前完成。而在拆迁条例第三章“拆迁补偿与安置”的具体规定中,补偿与征收切割开了,补偿从征收程序的一部分变成了拆迁程序的一部分,这实质上将本应在征收阶段解决的补偿问题拖后到了拆迁阶段。
“征收本质上是一种行政强制,要完成征收行为就必须进行补偿,两者不可分。先征收、补偿,然后再拆迁,这个程序本来是很清楚的,现在被人为复杂化了。”这样一来,拆还是不拆已经不能谈,被拆迁人只能寄望于获得合理补偿。再加上被拆迁人处于弱势地位,基本没有讨价还价的能力,最终导致他们以暴力抗拒拆迁。
被拆迁的房屋不少都是居民的住房或者门面房。如果先拆迁再补偿,那么很多人的正常居住条件和谋生手段就得不到保障。“是先补偿到位再拆迁,还是先拆迁再补偿,这个逻辑其实很简单。”
由此来看各种拆迁事件,问题已经不限于拆迁条例,更在于立法的倒置。“我们现在没有征收补偿法,却已经有了拆迁条例这个尾巴。根本性的问题是要对不动产征收补偿立法。”
但拆迁条例只涉及城市拆迁,征收补偿法还包括农村建设用地的征收,问题更加复杂。“立法是一个审慎理性的过程,现在还不到统一立法的时候。”
