城市拆迁房屋的补偿安置

拆迁房屋的拆迁安置补偿并不只是涉及到被拆迁人利益，也可能因为被拆迁房屋的使用状况或被拆迁房屋的权利状况等因素而涉及到他人的权益问题，因此，对这些特殊情况下的补偿安置问题应加以研究，以保护其他相对人的合法权益在拆迁过程中不受侵犯。

　　一、关于租赁房屋的拆迁补偿安置

　　《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。”该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。出租房屋包括出租住宅房屋和出租非住宅房屋。对出租住宅房屋而言，承租人租赁房屋的目的是解决居住问题，而居住问题是每个人都需解决的最基本问题之一，相对于出租方来说，承租人在经济等方面处于弱势地位，因此，在拆迁时应注意保护承租人的合法权益，解决承租人的居住问题，以保证社会安定。在达不成解除租赁协议的条件下，如果允许拆迁人用货币补偿的方式对被拆迁人进行补偿安置，租赁的标的物就会消失，租赁合同将不得不终止，承租人的居住问题就难以解决，会引发社会矛盾。

　　司法实践中，出现了部分出租人在出租房屋面临拆迁时或拆迁过程中以房屋租赁纠纷为由起诉至法院，要求解除与承租人间的租赁合同，以达到其在拆迁时少承担对承租人义务、独享拆迁利益目的的案件，就此类纠纷，人民法院不应作为一般的租赁合同纠纷案件处理，而应在查清相关事实的基础上做出正确判断，以保护承租人的合法权益。

　　二、产权状况不明确房屋的拆迁补偿

　　由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不确定，但是，不能因为被拆迁主体不明确，就降低或不对被拆迁房屋进行补偿，《条例》第二十九条对此做了相应规定。通常情况下对产权不明房屋补偿安置应当按照下列程序进行，以确保补偿安置方案的公平、合理：一是首先由拆迁人按照有关规定对拆迁房屋作勘察记录。二是将上述调查资料进行整理，然后向公证机构办理证据保全，使该资料具有法律效力。三是由拆迁人依照房地产评估结果，按照相关规定制定对产权不明房屋的补偿安置方案。四是将该补偿安置方案报拆迁主管部门审核、批准。需注意的是，在拆迁产权不明房屋时，拆迁人向主管部门申报的拆迁方案中应当明确对被拆迁房屋的补偿安置标准、计划补偿方式，以及符合安置房屋使用人等。房屋使用人不同意拆迁安置方案的，可以申请拆迁主管部门裁决，也可以向人民法院提起诉讼。

　　三、设有抵押权的房屋的补偿

　　《条例》关于设有抵押权房屋的拆迁补偿规定得较为简单，根据《担保法》第四十九条、第五十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条及《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，结合拆迁实际，对设有抵押权的房屋进行拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：（１）首先要认定抵押的效力。（２）应及时通知抵押权人。（３）对采取产权调换方式进行拆迁补偿的，应当由抵押权人和抵押人（即被拆除房屋的所有人）就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议。（４）采取货币补偿方式进行拆迁补偿的，由于货币补偿是一种买卖的房屋变价，是一种拆迁人支付现金补偿后注销房屋产权的方法，必然导致抵押标的物的灭失，影响抵押权人的合法利益。为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋拆迁的影响，保护抵押权人的合法利益，抵押权人可以行使代位求偿权，将抵押房产的拆迁补偿款或提前清偿债务，或者提存。当然，也可以由抵押人在房屋拆迁之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权，建立新的抵押关系，或者由抵押人清偿债务，结束抵押关系。[page]

（转引自东方法眼 作者：邓向东）