房屋所有权登记的公信力，是指房屋登记机关在登记簿上所作的所有权权属记载，具有使社会公众信其正确的法律效力。当前我国房屋所有权登记制度尚不完善，现行立法没有关于登记公信力的规定，审判实践中对于房屋所有权登记有无公信力认识不一，并由此导致两种不同的处理结果。笔者认为，明确我国房屋所有权登记具有公信力，有利于维护善意第三人利益和交易安全，符合我国房屋所有权登记的现状，对于统一司法亦有重要意义。
赋与房屋所有权登记以公信力，目的在于维护善意第三人利益和交易安全。房屋所有权登记具有的权利推定效力，能够在一定程度上起到维护善意第三入利益和交易安全的效果。然而，仅通过登记公示所有权归属尚不足以使善意第三人利益和交易安全得以维护，由于登记所有人并非真实所有人现象的存在，使得善意第三入基于信赖登记而与登记所有人发生交易时，若以登记所有人对房屋无权处分为由确认交易无效，将直接损害善意第三人的信赖利益，从而危及交易安全。为避免对善意第三人利益和交易安全的危害，应赋与房屋所有权登记以公信力，确认第三人与登记名义所有人所为的交易具有与真实所有人所为交易相同的法律效果。
从我国房屋权属登记的现状看，绝大多数已登记房屋的真实所有人与登记所有人一致，登记所有人与真实所有人不一致的情形所占比例较小，并且二者不符主要由两方面原因所致。其一，初始登记时登记的所有人并非真实所有人。二是，基于大多属非民事法律行为的原因引起房屋所有权变动时，所有权变动依法律的特别规定生效，登记对所有权变动没有实质性影响，当真实所有人未办理相应权属登记时，即出现真实权属与登记簿记载不符。综上，在我国现行房屋权属登记制度下，登记簿中的权属记载基本反映真实的所有权权属，我国房屋所有权登记值得社会公众信赖，房屋所有权登记因此可被赋与公信力。
承认房屋所有权登记具有公信力，体现的是对善意第三人利益的尊重和对交易安全更高的价值评价，笔者以为，不动产登记公信力当前在我国立法上的缺失，不应影响房屋所有权登记公信力在司法实践中的运用。此外，登记公信力在司法运用中，尚须明确两方面问题。
一是，房屋所有权登记应否认定具有公信力，实质是冲突利益的比较衡量和价值取向问题，因而，并非任何登记均有公信力，房屋所有权登记的公信力不应被绝对化。例如，对于法院判决、强制执行、国家征收以及仅由于登记机关登记错误等情形引起的登记所有人与真实所有人不一致，若赋与登记以公信力，将难以保障司法权的绝对效力，并削弱对公权力和国家利益的尊重，故此情形中的房屋所有权登记不应认定具有公信力。而对于初始登记时借用别人名义登记、共有房屋仅登记为部分共有人，以及夫妻共有房屋仅登记为一方所有、已办理所有权移转登记的无效转让等情形下的登记所有人与真实所有人不一致，由于登记簿未记载的真实所有人对此均存有重大过错，认定登记具有公信力亦属公平。
二是，房屋所有权登记具有公信力，并非第三人与登记名义所有人所为交易后果必然由真实所有人承受。一般认为，第三人受登记公信力保护尚须符合一定条件：首先，第三人须为善意，即第三人信赖登记而对登记与实际权属不一致并不知或对不知无重大过失；其次，第三人取得权利须基于法律行为，该法律行为除登记名义人实际无处分权外，其他方面均具备法律规定的有效要件，非基于法律行为或法律行为在其他方面存在无效的原因的，不受登记公信力之保护。只有房屋所有权登记被认定具有公信力，并且第三人符合上述受保护条件，公信力效果方得以发生。
陈林泰 徐珊 周国庆
