房产公司破产后的担保陷阱

案由：房产公司破产清偿中，购房者的生存利益和造房者的经营利益发生冲突
　　
　　启示：消费者的权益在这类案件中还不能得到特殊保护，因此，更需警惕期房抵押引起的风险
　　
　　上海莱兴中心商办楼1995年底就已经结构封顶，矗立在繁华的闹市。然而，对于那些几年前购买这里期房的业主而言，它却只能意味着无奈与遗憾。
　　
　　开发商落“担保陷阱”
　　
　　莱兴中心的开发商上海莱兴房产公司成立于1993年，由沪港两家公司共同投资组建。此后，莱兴公司经营起一栋外销内资公寓莱兴苑和一栋外销商办楼莱兴中心。莱兴苑在1999年底销售完毕且全部入住，莱兴中心却自1995年底结构封顶后停滞下来。而其中的31套房屋已经预售，一些来自香港、新加坡的购房者已经支付了数十万甚至一两百万元的购房款。
　　
　　更大的变故也随后发生。1998年，莱兴公司的沪港投资双方同意将莱兴中心两个半个楼面计3000多平方米的房产为宁波帝力集团提供抵押担保。担保的内容是帝力集团公司委托厦门某公司进口蛋氨酸的业务。作为提供担保的条件，宁波方承诺将1500余万元资金汇入莱兴公司的账户。
　　
　　但是，港方在签订合同时，擅自在蛋氨酸委托进口协议之上扩大了担保范围，增加了豆粕购销协议这项新业务。而宁波帝力集团既没有完成这两项协议规定的义务，也没有将承诺的资金汇入莱兴的账户。这就导致莱兴公司的在建房屋被厦门市中级法院采取强制执行措施，莱兴中心商办楼52.2%约1.68万平方米的房地产被拍卖，造成莱兴公司直接损失达9800余万元。
　　
　　陷入困境的莱兴公司资不抵债，于是向法院申请破产。经过资产清理，莱兴公司破产资产总额为3051万余元，经过拍卖变现后为2965万余元。而由于预售莱兴中心的债权人就有25家，债权合计2547万余元，工程建造者等9家单位申报的债权合计更达到5252万余元。显然，购房者的资金已经不可能全部追回。
　　
　　建房者应优先受偿？
　　
　　莱兴公司的债权人主要是购房者和工程建造者。
　　
　　在申报债权过程中，作为莱兴中心承包方工程款的债权人，上海某建筑工程公司提出，根据我国《合同法》286条的规定，被莱兴公司拖欠的工程款，应该在拍卖的价款中优先受偿。
　　
　　但这一规定能否在这桩破产案件中具体适用，有不少实际问题。比如，有的法官就认为，没有竣工的工程款不能享有优先权。建筑公司与莱兴公司签订合同是在1995年，法官对《合同法》第286条有没有溯及力还存在争议。
　　
　　另一方面，众多境外购房者的权益由于莱兴公司不能交房已经蒙受损失，对于这些消费者的权益，又能不能给予特殊保护呢？
　　
　　如果按照《合同法》第286条的规定，购房者将排在工程款之后用剩余破产财产按比例受偿。这样，他们只能得到极少甚至根本不能得到清偿，这种做法有法律依据，但不合情理。
　　
　　另一种看法则认为，如果工程款优先受偿，等于是用购房者的资金清偿莱兴公司的债务，这严重违背了消费者权益特殊保护的法律规定。
　　
　　因为购房者的利益是属于生存利益，而承包方的利益属于经营利益，两者相比，自然应该是生存利益优先于经营利益。我国的物权法权威、中国社会科学院法学研究所梁慧星研究员就曾提出，要保护消费者的权益，就应该考虑让消费者优先受偿。然而，这样的观点虽然合情，却只停留在学术讨论的阶段，没有明确的法律规定。
　　
　　最后，法官采取了一律“均分”的办法，破产资产去掉破产费用后，所有债权人按照同样的比例公平清偿。最后的清偿比例是30.9922%.也就是说，购房者仅收回了大约3成的已付房款。据了解，这样的清偿比例，在破产案件中还算是比较高的。
　　
　　购房者需警惕风险
　　
　　“现在又是一轮购房热潮，市中心推出的期房常常很快被抢购一空，购房者似乎也不担心有什么风险。”主持办理这桩破产案件的法官认为，人们对于房产、尤其是期房风险的认识很不够。
　　
　　据了解，类似这样的房产公司破产的案件并不多见，然而，根据我国《担保法》和最高院对《担保法》的司法解释，期房也可以为他人设置抵押，这就无疑给购房者增加了风险。如莱兴公司就是因为抵押担保中出现问题，资产被厦门法院强制执行而破产。而在破产过程中，消费者的权益也并没有法律上的特殊保护。因此，一旦房产公司破产，购房者的资金就更加覆水难收了。北京房地产网