[案情]
申请执行人：中国某银行莆田市城厢支行(简称某支行)。
被执行人：陈某
执行异议人(案外人)：黄某
某支行诉陈某借款合同纠纷一案，经莆田市城厢区人民法院公开审理查明：陈某于1998年11月19日向某支行借款5万元，期限5年，月利率5.925‰，合同约定采用月均还款法，按月结息，并约定陈某连续三期或一年内累计六期未按约定还款的，某支行可以提前收回全部借款本息。上述借款以被告位于城厢区文献路32号房地产抵押担保。借款发放后，陈某未按约履行合同，已在一年内累计超过六期未还，截至2003年9月23日，陈某尚欠原告贷款本金、催收利息、违约金及当期利息等共计21332.47元。莆田市城厢区人民法院根据上述事实和依据，依法判决：一、陈某应于判决生效后十日内偿还某支行人民币 21332.47元及以20836.84元为基数从2003年9月24日起计至还清款项之日止按约定利率计算的利息。二、某支行对陈某抵押的位于城厢区荔城路32号的房屋变价所得具有优先受偿权。宣判后，双方均没有上诉，该判决已发生法律效力。陈某未能履行判决内容，某支行遂向城厢区人民法院申请强制执行。城厢区人民法院据民事判决书于2004年5月10日依法查封了被执行人陈某位于城厢区文献路中段第32号内的504套房房产。执行异议人(案外人)黄某以该被查封房产已由陈某于1997年6月10日断卖给异议人，属异议人所有，被执行人于1998年用该房屋设立抵押是无效的为由，向城厢区人民法院提出异议。城厢区人民法院依据执行相关规定，举行了执行听证会。经听证查明：执行异议人黄某持有一份于1997年6月10日向被执行人陈某买受的位于城厢区文献路中段32号第504号本案抵押套房买卖合同及购房款收据一份，但至今尚未办理过户登记手续。申请执行人对该两份证据真实性未予否定，但提出，房屋是不动产，其转让需经房管部门过户登记始生效，而至今为止，该房产还登记在被执行人名下，异议人不是该房产合法产权人，该转让行为无效，不能对抗其合法有效的抵押优先受偿权。异议人无权提出异议。
[裁决]
莆田市城厢区人民法院根据上述听证事实与证据认为：依据有关法律规定，不动产(房屋)的所有权是以该不动产登记为准。为此，本案执行异议人主张的被执行人陈某已把本案抵押房产于抵押之前断卖给异议人的事实，因买卖双方未履行该房产买卖过户(交易)登记手续，而不能对抗本案房产抵押权人对该抵押房产行使抵押权，即抵押优先受偿权。故本案执行异议人黄某的执行异议理由不能成立。[page]
莆田市城厢区人民法院依法裁定：驳回执行异议人(案外人)黄某的执行异议。
[评析]
本案焦点是，执行异议人是否对该房享有所有权，其异议是否成立。有两种不同意见：第一种意见认为，既然执行异议人与被执行人于1997年6月10日签订《房屋买卖合同》，被执行人已收取购房款，执行异议人已实际占有、使用该房屋，合同合法有效且已实际履行，应认定该房屋归执行异议人所有，其异议成立。第二种意见认为，执行异议人(案外人)与被执行人间的《房屋买卖合同》虽然合法有效，但未依法办理该房屋买卖过户登记手续，该房屋所有权未依法转移，执行异议人对该房屋不享有所有权，其异议不能成立。
笔者同意第二种意见。
我国民法上对于不动产物权的变动，采用公示原则与公信原则。公示原则要求不动产物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。我国《民法通则》及其他法律、法规以登记为不动产物权的公示方法。《民法通则》第72条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的陈外。”《合同法》第144条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第133条规定：“标的物的所有权自标所物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可见，我国不动产物权的变动，系采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的要件，不动产物权的变动除了当事人间的合意(买卖合同)外，还要进行登记。非经登记，不能对抗第三人。我国法律对房屋的买卖亦规定必须进行登记。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋所有权，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更手续。具体到本案，执行异议人与被执行人间虽有《房屋买卖合同》达成合意见，但未依法办理所有权移转手续，该房屋所有权未能转移。
因此，执行异议人认为该房屋已断卖归其所有，抵押无效的理由不能成立。
