建筑物区分所有权是一项重要的民法制度，在现代社会高层商品楼越来越多的情况下，这项制度显得日益重要，但我国目前尚未建立真正意义上的区分所有权制度，与此相关的民事纠纷也不在法院直接受理民事案件的范围内。12月22日，随着南通市中级人民法院民事裁定书的送达，一起因建筑物区分所有权引发的确权纠纷终于尘埃落定，原告丛氏兄弟的起诉被终审裁定驳回。
原告丛氏兄弟分别居住于海安县城某幢楼201室、301室，并已向房地产管理部门、土地管理部门领取其所有房屋的所有权证和土地使用权证。本案被告程某则为该幢楼房101室(一楼)的房主，一楼均为店面房。丛氏兄弟与程某之间形成了楼上楼下的相邻关系。程某在装修、使用101室过程中，丛氏兄弟与其多次发生争执，并数次闹上法庭。丛氏兄弟对法院已作出的判决不能接受，即诉请法院对商品楼(建筑物)区分所有权。
原告丛氏兄弟诉称，被告程某购买的101室与我们所居房屋系楼上楼下的相邻关系，因其人为损坏房屋基础，影响楼房的牢固程度，现请求法院确认我们对被告程某所拥有的101室房屋占用的土地和房屋基础享有共有权。
被告程某辩称，原告丛氏兄弟所诉权利应为区分所有权的范畴，该范畴非人民法院受理案件范围;房屋的共有权是依法产生，且客观存在的，并不存在所谓民事争议;因此，原告丛氏兄弟的诉讼请求不应予以支持，现请求法院予以驳回。
海安县法院审理后认为，本案所诉涉及居民住宅楼区分所有权问题。根据不动产的使用功能，将建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的区分所有权及各区分所有权人应享有的土地使用权，依法应由相关的行政部门确认，而原告丛氏兄弟已向行政部门领取了相关的权利证书，其应享有的权利均记载在登记簿上，故其权利已得到具体行政行为的确认。作为区分所有权人在建筑物中单独所有权部分以外的其他部分的权利，应为全体居住人共有，事实上亦已客观存在，并为被告程某认可。原告丛氏兄弟所诉请求实质上属于建筑物基础所有权范围，该权利是一种抽象权利，不可能明确到建筑物之中的某一具体部位。由于我国尚无物权法，《中华人民共和国民法通则》对物权的规定又比较简单，故我国法律未对居民住宅楼区分所有权及共有权作出详细的规定。同时，按照我国现行法律的规定，对城市房地产权利的确认应由相关行政管理部门进行处理，因而原告丛氏兄弟所诉争议并非人民法院直接受理民事案件的范围。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的有关规定，裁定驳回原告丛氏兄弟的起诉。[page]
一审裁定后，原告丛氏兄弟不服，提出上诉。
上诉人丛氏兄弟上诉称，上诉人所主张的共有权是一项具体的权利，而非抽象的权利，这一权利可以被依法确认。本案系确认之诉，属于最高人民法院规定的受案范围。建设部有关规章也规定，异产毗邻房屋的所有人或使用人发生纠纷时，可以向人民法院提起诉讼。请求二审法院撤销原裁定，指令一审法院对本案进行审理。
被上诉人程某辩称，上诉人的相关权利已为相关权利证书所记载，故本案不属于人民法院受理范围。一审裁定正确，请求驳回上诉，维持原裁定。
南通中院审理后认为，从丛氏兄弟的诉讼请求来看，其所主张的权利性质应属于同一楼宇区分所有人的共有权。由于我国目前尚未在立法层面上建立起真正意义上的区分所有权制度，对于地基的区分所有人共有权亦无明确的法律规定，而对于涉及楼宇底层土地使用权之分配，已有权利证书所确认。因此，丛氏兄弟所诉的争议可由行政管理部门予以解决。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
评析：本案主要涉及建筑物区分所有权的有关法律理论问题。
建筑物区分所有权，又称为“住宅所有权”、“楼层所有权”，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一所有人享有的对其专用部分的专有权，对共用部分的共有权以及各个所有人之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。很明显，它由专有所有权、共有权、成员权三部分构成。
专有权又称“专有所有权”，指区分所有人对专有部分予以占有、使用、收益及处分的权利。专有部分指在构造上能明确区分的，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。各专有部分是一个可以封闭的空间，能单独使用，如具有独立的出入门户且与公共走廊、楼梯等公共设施相通。不难看出，专有权实质为空间所有权。因为专有权并非是对某一有体物进行支配的权利，而是对建筑材料组成的空间加以支配的权利。专有权是建筑物区分所有权的基础要素。
共有权也称“共有所有权”，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共同部分所享有的占有、使用、收益的权利。区分共有权的内容较为广泛，主要包括：1、全体区分所有人对建筑物所共同享有的权利义务;2、对建筑某一部分共同享有的权利;3、因对建筑物地基的利用而与土地所有人之间的权利义务。共有人享有的权利主要有三项：一是共用部分的使用权，此为区分所有权人作为共有权人的一项基本权利。二是收益权，是指共有权人可依规约或其共有份额，取得因共用部分所生的利益的权利。如将共用房顶出租给电信部门使用，包括顶层房屋所有人在内的每个区分所有人均可按其应有份额获得租金。三是修缮改良权，即共有权人为居住方便或其他用途需要，有权对共用部分进行修缮改良，但不得影响或损害建筑物共用部分的固有功能。共有权人承担的义务主要有两项：一是依共用部分的本来用途使用共用部分。二是共同承担共用部分的费用。如日常维修费用，管理事务费用等。[page]
成员权指各区分所有人为管理共用事务而享有的权利。成员权不仅仅基于财产关系，其中很大部分是基于管理共同事务而产生的权利义务。成员权人所享有的权利主要有：1、表决权。即区分所有人参加管理团体集会，对大会讨论的事项享有的投票表决权。2、参与订立规约权。3、选举及解任管理者的权利。区分所有人的管理团体由全体区分所有人选举产生，区分所有人也有权请求解任不合格的管理者。4、请求权。区分所有人作为管理团体的成员有权管理公共事项并请求获得共同收益的应得份额。
从上面的分析中可以看出，建筑物区分所有权具有下列特征：1、复合性。指建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及成员权等三要素构成，且区分所有人的身份也具有多重性，既是专有所有权人又是共有所有权人，还是管理建筑物的成员权人。2、整体性。指区分所有权人的专有权、共同所有权及成员权三者共为一体，不可分离。在转让、继承、抵押时，应将三者一齐转让、继承、抵押，受让人也同时取得三项权利。3、专用权的主导性。区分所有权人取得专有权即同时取得共有权和成员权，丧失专有权亦同时丧失共有权和成员权;区分所有权登记时只登记专用权，而共有权及成员权则不能单独登记。
随着现代高层商品楼的广泛发展，对建筑物区分所有权已存在客观需要，法国民法、德国民法及台湾地区民法都有比较完备的法律制度，但我国由于物权法尚未出台，与此相应法律制度很不完善，只在少数法律或行政规章上有所涉及而已。如建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》中对商品楼共用部分的修缮、使用问题作了规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第2款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”该法第62条同时规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”《中华人民共和国土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。……当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这些规定表明，对商品楼区分所有权的确定(即确权)应由行政部门具体操作，相关的争议亦应由行政部门先行处理，当事人对确权或争议处理不服的，方可向法院提出行政诉讼。[page]
事实上，商品楼各区分所有人之间产生的与商品楼有关的民事争议主要有两类：一类是与区分所有权(含专有所有权、共有权、成员权)有关的确权纠纷。通过上面的分析可以知道，这类纠纷应当先由行政部门处理，不属于人民法院民事案件的主管范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第108条规定，起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围(即属于人民法院主管)，因此确权争议不属于人民法院直接受理民事案件的范围。另一类是各区分所有人使用、修缮房屋过程中形成的纠纷，如霸占共用楼顶，损害楼房基础危及楼房安全等，这类纠纷则属于人民法院直接受理民事案件的范围。
本案从原告丛氏兄弟的诉讼请求来看，显然属于区分所有权人提出的确定区分所有权中共有权的纠纷，应归类于确权纠纷，其不在人民法院直接受理民事案件的范围，故法院应当依法驳回原告丛氏兄弟的起诉。
[法律链条]《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条 起诉必须符合下列条件：(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条 起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
