作为房地产抵押登记管理部门，在受理房地产抵押申请时，发现许多抵押当事人，在签订的抵押合同中，对抵押期限有不同的理解。依照我国现行法律，抵押权作为物权，并不因抵押期限的届满而消灭，但如果超过诉讼时效，其相应的权利就有可能不予以保护。因此，房地产抵押当事人以及登记部门的有关人员，应对这方面的政策有必要的了解。
在贷款担保活动中，房地产抵押贷款较为普遍，为保障抵押当事人的合法权益，1995年以来，国家、有关部门相继颁布了《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、《城市房地产抵押管理办法》、《贷款通则》等法律、法规和规章，对我国发展金融事业、搞活房地产经济，走向法治管理起着重要的作用。作为房地产抵押登记管理部门，在受理房地产抵押登记业务时，发现许多抵押当事人，在签订抵押合同时，对合同中的抵押担保期限各有不同的理解，将期限内容载明为：1.约定有债务履行期限，没有抵押期限;2.约定有抵押期限，没有债务履行期限，3.约定的抵押期限与债务履行期限相同;4.约定的抵押期限长于债务履行期限一定时期;5.约定为：“抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止”。针对登记部门在他项权利证书中的期限栏应如何记载，1995年建设部对《房屋他项权证》有关问题的答复中规定：“在‘权利存续期间’栏填抵押人履行债务的期限”，1997年建设部在《房屋权属证书的填写说明》中规定“权属证书上他项权利的约定期限是权利人双方在合同上约定他项权利的期限”。据了解，各地登记部门在他项权利证书中对约定期限栏的填写内容上也不一致，有填合同中约定的债务履行期限的，有填抵押期限的，也有用文字表示的。抵押权作为物权，并不因双方约定的抵押期限的届满而消灭，但由于抵押人占有着抵押物，如果抵押权人对抵押权的行使没有期限的限制，长期悬而未决，对抵押当事人双方均不利，法院在审理抵押方面的案例时，虽然不会因抵押期限的原因判决抵押人免除担保责任，但如果超过诉讼时效，抵押权人的权利就可能不予以保护。
1、抵押期限届满，抵押权并不随之消灭
在房地产抵押贷款活动中，合同当事人对贷款期限的约定，少则几个月，多则10年、20年，金融部门有明确的规定，一般都是按规定订立。合同当事人对抵押期限的约定，如上所述，出现了多种形式，针对抵押合同中应载明的内容，国家《担保法》第三十九条的五项规定中，以及修改后的建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十六条的十一项规定中，均未明确必须约定抵押期限的条款。对抵押期限与抵押权的存续的关系，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。在物权法的立法中，对抵押合同条款中约定抵押权存续期间的，也倾向于规定其为无效。这与保证合同中的期限有明显的不同，保证期限可以由当事人在合同中约定，也可以由法律规定，保证人仅在保证期间承担保证责任。在保证期间债权人未为请求时，保证期限届满，保证人的责任就会免除。抵押期限虽然也可以由当事人在抵押合同中双方自愿约定，但按现行法律规定，其约定期限的长短，对抵押权的存续并不起决定作用。[page]
有的学者有不同的观点，认为：抵押合同条款的签订，和其他合同一样，应遵循平等、自愿的原则，当事人采用何种担保方式，如何实现担保权利，完全由当事人自行决定，当事人自愿对抵押权约定有抵押期限，并规定抵押期限届满，抵押权随之消灭，应当允许和被认可。笔者认为：担保物权是在他人之物上设定的权利，其优先受偿权、物上请求权、追及权等效力可以在其权利有效存在的前提下发生作用，抵押权有明确的约定期限，或者法定期限，并规定其效力随期限的届满而消灭，有利于增强抵押权人的责任性。在规定期限内行使权利，有利于社会经济关系的稳定，有利于减少因他项权长期悬而未决对当事人的损害。
2、抵押权的诉讼时效有四年，逾期不予以保护
担保法对抵押权的诉讼时效未作特别规定，但如果抵押债权的长期存在，使抵押权永久处于有效状态，会产生许多不利因素，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。由此可见，抵押权作为担保物权的事实诉讼时效有四年。反面解释：如果担保物权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后二年以后行使担保物权的，人民法院将不予以支持。这里的不支持，不能理解为该担保物权的消灭，因为贷款债权的一般诉讼时效为二年，该时效的完成，仅发生贷款债权胜诉权丧失，其债权仍然存在，在以后的二年期间内，抵押权人提起诉讼的，仍可能获胜，即使抵押权超过时效，其权利已不能被保护，但由于国家对抵押权的存续期间没有法律规定，因而，登记机关也不能以此来推定抵押权的消灭。
抵押权超过时效后，一方面抵押权人再行使权利法院不能予以支持，抵押物被抵押人长期占有，另一方面抵押权又长期存在，占有人对抵押物负有保管的义务。对于抵押人长期占有抵押物，能否在达到一定时间，可归抵押人自由支配，我国现行立法对占有时效还未作出规定。《担保法》第五十一条规定：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”。《城市房地产抵押管理办法》第三十六条规定“已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况”。类似上例行为，因时效的完成，抵押权人在得不到法院支持的情况下，要按规定监督抵押物状况或向抵押人要求恢复抵押物价值就显得困难。假如该单位所抵押的土地使用权又超过了土地使用权出让年限，依照[1997]国土局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定：“抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限”。之后抵押权人再行使权利就更无实际意义。[page]
我国台湾现行民法规定，以抵押权担保之债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后，五年间不行使其抵押权者，其抵押权消灭。德国等国的立法规定，抵押权经过一定的时间，经公示催告程序以后，可宣布为无效。
3、两点建议
第一，因抵押权具有不转移抵押物占有的特点，在抵押期间，抵押人有占有的权利，但抵押人的占有关系到抵押权人的利益，抵押人在占有抵押物时对抵押物负有保管的义务。另一方面，作为市场经济，要鼓励商品交易，如果抵押权超过时效，抵押权还长期存在，不利于物的流通和市场经济关系的稳定。因此，建议国家立法：对抵押权规定除斥期间，该期间届满，抵押权随之消灭，之后允许抵押人对抵押物自由支配。
第二，鉴于目前法律，对抵押合同中的抵押期限并不属必要条款，且当事人约定的或者登记部门要求的抵押期间，对抵押权的存续不具有法律约束力，故建议登记部门在《房屋他项权证》书中的“约定期限”栏统一填写债务履行期限。如果抵押当事人在合同中约定有抵押期限的，应当允许保留。但抵押当事人在合同中约定抵押期限时，不能与债务履行期间相同或短于该期限，为迎合上述最高院的司法解释，以最长不超过抵押权诉讼时效为宜。
