最近，河南省清丰县人民法院民事审判第二庭审理了一起典型案例。具体内容是：李甲、张乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证及房产局的登记簿上均只有李甲一人的名字，现李甲、张乙闹离婚。一日，李甲背着张乙而与第三人钱丙签订了一份房屋买卖合同，钱丙将房款交于李甲，并与李甲一起办理了房产过户登记。之后，张乙才得知此事，向房产部门申请变更登记，房管部门给予了更正登记，张乙遂诉至人民法院，要求钱丙返还房屋。
这是一个典型的物权公示公信原则与主管部门变更登记的关系问题，对此应该如何处理，笔者从以下几点进行了简要的分析与大家共同探讨。
首先从三个主体的角度分析本案例：1、房屋的真实权利状态为李甲、张乙二人共同共有，而公示的权利状态为李甲一人所有;2、第三人钱丙信赖了这种公示的权利状态(即该房屋为李甲一人所有)，为善意且无过失;3、李甲、钱丙之间转让不动产所有权的行为已进行了登记，根据《中华人民共和国物权法》第106条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让该不动产或动产时是善意的，且以合理的价格接受转让并已依法进行了登记或交付的由受让人取得该不动产或动产的所有权，受让人取得所有权后，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。故从三个主体的角度结合《中华人民共和国物权法》第106条正好可以明确体现公示、公信原则的三层含义：(1)钱丙作为信赖公示的权利状态的第三人，其取得的物权应受到法律保护;(2)李甲的权利得到了公示，也应当受到保护;(3)张乙虽然作为房屋共同共有人享有的所有权，但其权利因为未公示，所以不能对抗已付相应对价且已依法登记的善意第三人钱丙。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第17条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿相一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。而上述案例中李甲、张乙虽为夫妻，但房产证及房产局的登记簿上均为李甲的名字，那么此就可产生一个对外公信的效力。具体而言，即李甲在享有变动物权时依法律要求进行了公示，第三人因信赖这一公示而为一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人因此取得的物权亦受保护，即公示公信原则应对抗之后的变更登记。
最后，公示原则就是在物权的各种变动过程中，为避免第三人遭受损害并保护交易安全，必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。公信原则即在公示之后即可取得法律上的公信力，当善意第三人出于物权公示方法的信赖而进行交易时，不管是否实际存在与这种公示相应的合法权利，均应加以保护的法律原则。公示、公信原则均是物权法的基本原则之一，其都是为了保护善意第三人的利益，维护交易安全。这一制度只是在善意第三人与真正权利人的利益发生冲突时，优先保护善意第三人，以维护交易秩序。就上述案例来讲，张乙虽在知道李甲将房屋卖与钱丙并办理房产过户登记之后向房产部门申请变更登记，房管部门也给予了更正，但李甲与钱丙行为在先，即李甲、钱丙之间的依法公示、公信的效力是不容更改的，共同所有人张乙只有通过其他途径保护自己的合法权益，而不能向善意第三人钱丙主张所有权。[page]
总之，物权是一类极其重要的民事权利。物权是权利人对特定的物直接支配和排他的权利。其具有直接对抗一般人的效力，故权利的享有、变动往往对不特定的第三人影响甚大，且物权属支配权，具有优先性、排他性、追及性和物上请求权的效力。如果一个物权的变动不能以外部查知的方式进行，必然易滋生纠纷，有害交易安全。因此物权变动务须遵循一个原则，即公示公信原则，否则将有害于交易安全、交易秩序及第三人利益。从以上分析也可以看出物权的变动是通过登记部门的登记才产生的公示、公信效力，变更登记尽管是对已经公示、公信的登记否定，但登记在先，变更登记在后，根据登记所做出的物权变动的行为已产生了公示、公信的效力，是不能再改变的，即主管部门的自我否定(尽管不是主管部门的错误)不能对抗已产生的公示公信效力。所以笔者从对以上案例的分析认为：物权公示公信原则应对抗之后的变更登记。
