当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议的，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这说明，针对出卖人又处分该不动产的，预告登记人可以主张债权和物权的双重保护，既可以对出卖人主张违约损害赔偿也可以向受让人主张返还房屋。
1、签订合同是债权行为，只要双方当事人是完全民事行为能力人，基于平等自愿的原则签订的合同就有效成立并生效。
2、处分不动产是物权行为，“未经预告登记的权利人同意，处分不动产的”属于无权处分，当然不发生物权效力。(由于已经进行预告登记，所以买受人不可以主张自己是善意取得)
注意：物权法出台后明确区分了物权行为和债权行为，弥补了很多以前担保法的缺陷。你要注意一下这点。
