2 007年10月1日正式实施的《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该款规定的就是不动产异议登记制度，它是《物权法》创设的一项新型法律制度。
一、异议登记制度概述
不动产异议登记制度又称异议抗辩登记制度，是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的制度。
依据《物权法》的规定，在物权变动中，不动产一般采用登记的方式进行公示。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国对不动产物权的公示实行“登记生效主义”。登记作为不动产物权变动的公示方法，它的公示作用在采登记生效主义立法模式的国家中显得更为绝对。登记确定地起到公示物权的作用，并且因此具有了公信力，起到权利正确性推定的作用。也就是说，在事实上的物权与法律上的物权发生冲突时，在司法上以及法律解释上首先确定的正确权利是经过公示手段确定的权利，即纳入登记的不动产物权。如《物权法》就规定了：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”在此情况下一旦登记错误，登记簿所记载的物权并非真实的物权状态，如若第三人基于对登记的信赖而与登记权利人进行交易并取得该不动产物权，则原权利人(真正权利人)的权利则受到损害。
异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产权利状态的异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性地对真正权利人提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系，是不动产物权法中的重要制度。
二、对我国《物权法》上异议登记制度的理解与适用
《物权法》关于不动产异议登记制度的规定只限于第19条第2款的内容，对该规定的理解与适用要注意以下几点：
第一，异议登记提起的实质要件是不动产登记簿记载的事项错误，即登记权利和事实权利不一致。此处登记错误的范围应仅限于权利错误，不动产的面积、形状等事实状况的登记错误不包括在内。还需要说明的是，所谓登记记载错误强调的是异议登记申请人的主观认识，这一主观认识可能与实际状况不符，法律也不要求申请人的认识一定是正确的。[page]
第二，异议登记提起的程序要件是申请人向不动产登记机构提出申请。异议登记的申请人是利害关系人。所谓利害关系人，是指除权利人外因登记错误而受到损害的人。笔者认为《物权法》第19条第2款所说的利害关系人应该解释为包括真正权利人。
第三，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人要求赔偿。也就是说异议登记通常伴有一定风险，异议登记申请人理应承担此种风险，否则会造成异议登记申请人滥用权利，恶意利用异议登记制度来损害权利人的权益。
第四，异议登记的效力。现行《物权法》并没有明确规定异议登记的效力，那么我们应该如何理解异议登记的效力呢?学界较一致地认为，异议登记的基础效力在于阻断登记公信力，即如果异议登记正确，与登记物权人进行交易的第三人不能凭借其对物权登记公信力的信赖而取得物权。异议登记阻断登记公信力的实现方式有两种：一是事后阻断式，二是事前防止式。比较上述两种方式，笔者以为我国《物权法》上异议登记效力的实现方式应理解为事前防止式，并作适当改进，理由如下：第一，事前防止式可以切实有效地保护真实权利人的合法权益。按照传统的事前防止式，异议抗辩一旦记载在登记簿上，登记权利人就失去了继续处分登记物权的权利。但笔者以为可以允许登记权利人实施法律行为以处分物权，但登记机关依法暂不予办理相应的物权变动登记，如果将来异议登记成立，物权归真实权利人所有;如果异议登记不成立，则登记机构重新启动物权变动登记，第三人依法取得物权，这样做既有效地保护了真实权利人的利益，也兼顾了登记权利人和第三人的利益。第二，事前防止式已为我国有关登记实践所支持。按照有关行政规章和地方性法规的规定，如果存在民事权利纠纷，则登记机构有权不予登记。异议登记的本质就是对物权权属存在纷争的一种具体表现，显然，在存在异议登记的情况下，登记机构也同样有权拒绝为登记权利人对不动产的处分办理登记。第三，《物权法》的现行规定基本上克服了事前防止式可能存在的弊端，较好地平衡了登记权利人、真实权利人以及第三人的利益关系。其中异议登记不当赔偿制度有效地防止异议登记申请人滥用权利，从而保护登记权利人的利益;异议登记15天除斥期间的规定也促使异议登记申请人尽快通过诉讼途径彻底解决问题，防止久拖不决，这对各方都有好处。
与事前防止式相比，事后阻断式虽然有利于登记物权的流通，但不利于保护真实权利人的利益。如现实中可能出现这样的情况：甲是一处房产的事实权利人，但该房产被错误地登记在乙的名下。为了维护自己的权利，乙首先依法申请更正登记，但遭到甲的拒绝，于是乙便提出了异议登记，登记机关接受乙的申请并在登记簿上作了记载。在异议登记有效期间，甲把该房产卖给了丙，丙又把该房产卖给了丁，丁又把该房产卖给了戊，每次买卖都办理了相应的登记手续。经过诉讼，乙申请的异议登记被证明是成立的，但乙能否将已经过多次处分的物权追回呢?答案是否定的，因为如果允许乙追回物权的话，那交易安全就不复存在了。结果只能是为维护交易安全，让乙丧失物权，但这样的结果显然损害了乙的合法权益，也导致异议登记制度失去其主要作用。[page]
三、我国《物权法》上异议登记制度的不足及其完善
(一)我国异议登记制度的不足之处
我国的异议登记制度总体来说是不错的，但也存在不足之处，第一，缺乏异议登记的具体程序性规定，从而导致异议登记制度至今不具备可操作性;第二，对异议登记的效力缺乏明确规定，从而导致理论界和实务界对异议登记的效力内容理解不一，导致法律适用的不统一，极易产生不公正的结果。第三，只规定了依申请的异议登记，而没有规定依职权的异议登记。实际上，依职权的异议登记确有规定的必要。登记机关为了纠正登记错误，有权办理异议登记。因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的，由登记机关承担赔偿责任。
(二)完善我国异议登记制度的思考
首先，尽快制定《不动产登记法》，统一规定异议登记的程序及具体情形，明确不同情形下异议登记的具体条件，使该制度尽快在现实生活中发挥作用。
其次，在《不动产登记法》中明确规定异议登记的效力。笔者以为立法应肯定异议登记的基础效力在于阻断登记的公信力，其实现方式宜采用事前防止式并加以适当改进，如可以允许登记权利人在异议登记存续期间从事物权处分行为，但要同时规定登记机关在异议登记存续期间中止办理相关物权变动登记。
最后，在制定出《不动产登记法》之前，最高人民法院可以通过制定司法解释来明确我国异议登记制度在司法适用中的具体问题，从而促使这一全新法律制度在司法实践中更好地发挥作用。
