生活实例
青年工人小吴快要结婚了，经人介绍买了一套二手房。在交纳购房定金以前，小吴专门让卖房人老金把该房屋的房产证带来看了看，证明该房屋的面积确实是八十平方米，老金确实是房屋的所有人。小吴这才放心地与老金签订了购买房屋的合同，约定七天后到房管局去办理房屋过户手续的那天，小吴和老金一起来到房管局。在办理时小吴和老金吃惊地发现，老金的房屋上有银行的抵押权。原来，老金的儿子做生意急需用钱，就背着老金，拿着老金的身份证等证明文件私自以老金的房屋作抵押到银行借了二十万元钱。老金一直不知道。今天想卖房子要过户时才发现。
老金自己拿的房产证和房管局的登记记载不一致应该以哪个为准呢?此生活实例应该如何处理?
权威解说
我国的不动产登记制度长期以来实行的是不动产所有权和使用权的“登记发证制度”，即不动产权利除依法在登记机关进行登记之外，还应由登记机关发给相应的不动产权属证书。我国的不动产权属证书因登记的不动产权利种类的不同而分为两类。第一类是土地权属证书。例如，土地使用权证书和土地他项权利证书等。第二类是房屋权属证书。如房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。登记发证制度在我国实行了相当长的一段时间，在发挥了重要作用的同时也随之产生了相应的问题：即由于登记发证制度的存在，造成在不动产登记中出现了两个有关不动产权属和内容的证明文件：一是不动产权属证书，二是不动产登记簿。而在不动产登记过程中，即使登记机关经过严格审查之后再进行不动产权属于的登记并颁发证书，但仍会出现登记簿上记载的事项与不动产权属证书不一致的情形，这时应该以哪个文件为准来确定不动产的归属?下面就来分析一下：
在我国，部门规章把不动产权属斑点书定性为不动产权属的唯一合法凭证。例如，现行的《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定，房屋权属证书(房产旆)是“权利人合肥市法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”新颁布的《物权法》第十七条则否定了不动产权属证书是权利人享有不动产物权的唯一合法证据这一规定，将其重新界定为“权利人享有该不动产物权的证明。”《物权法》这样规定的原因在于，不动产权属证书主要有两方面的证明作用：一是不动产权属证书具有说明权利的作用;二是不动产权属证书可以起到证明登记行为完成的作用，登记机关在接受了当事人的申请并完成不动产的登记后，颁发不动产权属证书给权利人，表明登记机关已经根据法律和当事人的申请，完成了不动产物权的登记。由此可见，不动产权属证书无论在何种情况下都不具有代表不动产物权的功能。实践中，不动产权属证书仅仅在交易中起着初步的证明作用，在发生纠纷时不能作为确定不动产物权的最终证据。例如，在房屋买卖过程中，出卖方出示房产证，可以初步证明自己是房屋的所有权人，买受方也可以据此认为出卖方享有该房屋的所有权而与之进行必要的磋商。但是当双方就房屋买卖达成一致辞准备正式签订合同时，买受方不能仅凭房产证的记载就与出卖方订立合同，而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为登记簿上的记载才能够作为权利归属的最终证明。[page]
不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。关于不动产登记簿的性质和效力，《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由此可见，《物权法》这部国家的基本法律确定了不动产登记簿在登记制度中的特殊地位。不动产权属证书之所以能够作为确定物权归属的根据，其原因是：
第一，对于不动产权利人来说，不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权利的证明文件，能够清晰地表明不动产上的权利变动状况，因此具有不动产权属证书等其他文件所不具有的权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，他可以依据不动产登记簿要求法律救济;当权利人与他人因不动产权属而发生争议时，不动产登记簿可以用来确定真正的权利人，即记载于不动产登记簿上的权利人将被认为是真正的权利人而受到法律的保护。
第二，对于第三人来说，不动产登记簿具有公信力，表现为法律以登记簿上记载的权利内容为准，无论实际的权利状况究竟如何，法律都推定登记簿上记载的权利就是真实的权利，登记簿上记载的权利人就是真正的权利人。第三人因相信登记簿上的记载与权利人签订合同从而取得的不动产物权受法律保护。即使登记发生错误，法律也会基于交易安全的考虑，保护善意相信登记簿的人取得不动产物权。登记簿之所以具有公信力，是因为登记簿是对权利归属的真实记录。众所周知，登记有一个公示期，供利害关系人提出异议，以增加登记的真实性。更为重要的是，登记是国家公权干预私权的结果，是国家对不动产物权的确认和肯定，因而具有更强的公示力和更高的权威性。赋予不动产登记簿以公信力最大的好处是，第三人在进行不动产交易时，只需要查阅交易登记簿记载的内容即可，无需花费很高的成本来调查不动产的真实权利状况。由此，可以大大降低交易成本，保证交易的安全快捷。
第三，对于国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产进行监督与管理，更便于人民法院在发生纠纷时确定不动产物权的归属及双方的法律责任。
通过对不动产权属证书和不动产登记簿的分析可以得出结论，不动产登记簿与不动产权属证书的关系表现为：不动产登记簿是不动产权属证书的根据，而不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式。因此，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”[page]
具体到本生活实例，银行的抵押权登记在房管局的登记簿上，银行也是善意无过失的，因此其抵押权应当是合法、有效的，该房屋是有抵押权这个负担的。老金的房屋产权的状况应该以登记簿为准。
相关法律规定
《物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
