居住权，顾名思义，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。据考证，罗马法的用益权中就已经蕴涵了现今所称的居住权。法国、德国、瑞士、意大利、日本等国的民法典，现在是明确认可居住权的。在德国居住权主要用来解决男女双方离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。另外，德国农民生前把自己的农地转让给继承人，但为了终身在该土地上居住，而设定限制的人役权(居住权)的情况也不少。瑞士民法典第七百七十六条规定：“称居住权者，指可以居住于房屋或住宅的一部的权利。居住权不得让与、继承。除法律另有规定外，居住权适用关于用益权的规定。”意大利民法典第一千零二十二条规定：对房屋享有居住权的人，可以在自己和家庭需要的限度内享用房屋。在日本，学者铃木禄弥教授早在上个世纪50年代就撰写了著名的《居住权论》，尽管该书讨论的主题与本文所称的居住权存在差异，但在现在的日本，仍然存在着与法、德、瑞士、意的居住权相当的制度。我国2002年12月由全国人大制定公布的《中国物权法征求意见稿》在用益物权部分也规定了居住权。该征求意见稿第二百一十一条规定：居住权人对他人的住房以及其他附着物享有占有、使用的权利。
居住权是一种独立的用益物权制度。各国法上的居住权大体上具有以下特征：
第一，居住权是在他人的房屋所有权上设立的物权，在自己的房屋上不能设立居住权。设立居住权，既是房屋所有人实现自己的房屋价值的一种手段，也是房屋所有人处理自己财产的一种方式，更是房屋所有权人对社会和他人的回馈。
第二，居住权是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，而不能挪作他用。在双方当事人有约定和某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。
第三，居住权是为特定人设定的。因此，居住权以外的人一般不能享有居住权。进而言之，居住权的主体范围具有有限性。法人或其他组织(如合伙团体)不能享有居住权。
第四，居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。如果需要居住权人向房屋的所有人支付对价，则就相当于租赁了。总之，居住权从其性质、本质方面看，应当是一种无须支付对价的无偿行为。当然，居住权人应当承担居住房屋的日常维护费用。由全国人大制定公布的物权法草案第二百一十三条第二款还规定：居住权人占有、使用住房以及其他附着物，可以不支付使用费，不承担重大维修费用，不过当事人另有约定的除外。[page]
第五，居住权的期限一般具有长期性、终身性。这一点是居住权的一项重要特征。居住权因为是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。居住权的这种期限的长期性、终身性无须在合同、遗嘱、遗赠中规定，应解释为当然如此，或解释为是一种当然的默示条款。
第六，居住权因为是一种特殊的用益物权，即用来供没有房屋的人居住的，是用来确保其生存利益的，所以居住权人享有的居住权不能转让、不能上市让与他人。出租也只能是出租房屋的一部分，而不是全部。并且，居住权不得由他人继承。这一点表明了居住权权利主体的特定性。
第七，居住权与其他用益物权如农地使用权、基地使用权、地役权等不同，居住权的效力较这些用益物权的效力弱。在理论上可以把居住权作为一种特殊的用益物权对待。
居住权是为生活中的弱者一方所设立的，具有扶助、赡养、关怀的性质。居住权通常是无偿的，不需要居住权人支付对价，最能体现人民之间互相帮助，互通有无，互相接济的道德风尚。所以目前在我国，承认并规定居住权具有积极的意义。一方面，可以满足弱势群体对房屋的需求，有利于解决我国家庭成员中对房屋的需要。比如，房屋的所有人可以通过遗嘱的方式，使房屋由其子女继承，但在遗嘱中却规定由其配偶或其他人享有居住权;家庭在分家析产时，可以把某项财产的所有权分配给某特定的人，但同时对需要房屋的人如保姆设定居住权，等等。另一方面，可以充分尊重财产所有人的意志和心愿，也有利于实现对房屋的最大化利用或使用。房屋所有人可以通过订立遗嘱、遗赠以及订立合同的方式为他人设定居住权，同时将房屋所有权留给其法定继承人继承，这种制度安排可以体现财产所有人的多方面的需要。这就是说，所有人对其死后的财产不仅能够通过处分控制它的归属，而且能够控制它的利用，使所有人的意志贯彻到各个方面，这也是对自然人的财产所有权予以充分尊重的表现。在现代社会，财产以它的价值得到最大化利用为首要原则。也就是说，作为不动产的房屋从经济分析法学的观点来看应该实现它的最大化效用。效用是物权立法、司法以及人们从事物权行为时所必须予以考虑的，设立居住权就可以达到这一目的，使财产所有权与财产利用权的配置达到最优化。
学者一般认为，居住权包括意定居住权和法定居住权两种，这两种居住权的设立也有所不同。
关于意定居住权，全国人大制定公布的《中国物权法草案征求意见稿》第二百一十二条规定：设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。根据遗嘱、遗赠或者按照合同约定设立居住权的，应当向县级以上的登记机构申请居住权登记，居住权自记载于登记簿之时起设立。依遗嘱设立居住权，比如房屋所有人在遗嘱中规定，房屋由法定继承人继承，但必须留出一间房屋由其配偶终身使用。依遗赠的方式设立居住权，如某人在临死前立下遗赠表示，确定其房产由子女继承，但应留出一间房屋由照顾其多年的保姆终身居住;依合同设立居住权，如男女双方在离婚时，在离婚协议中规定，离婚后房屋所有权归属于男方，但女方应对其中一间房屋享有终身居住权。[page]
法定居住权是依法律的规定直接产生的居住权。例如，法律可以规定父母作为监护人，对于未成年子女的房屋享有居住权，或未成年子女对其父母的房屋享有居住权。
居住权人一旦取得居住权，就意味着其对房屋享有了占有权和使用权。这是居住权人最重要、最基本的权利。但居住权人应当合理使用住房，并承担居住房屋的日常费用。在某些特殊情形下，特别是和房屋的所有人有约定的情况下，居住权人可以把居住的房屋予以出租。居住权人占有、使用住房以及其他附着物，可以不支付使用费，不承担重大维修费用，但当事人另有约定的除外。居住权人对部分住房享有专用权的，可以使用该住房的共用部分。居住权人有权对房屋进行必要的改良和修缮，但不得对房屋作重大的结构性的改变。居住权人可以对抗房屋的所有人及第三人对自己所居住的房屋的侵害。居住权人应当合理使用住房，不得转让、继承，一般情况下也不允许出租，同时居住权人还要承担居住房屋的日常维护费用，合理保管房屋，不得从事任何有损于房屋的行为。一般认为，有下列情形之一者，居住权消灭：居住权人放弃居住权的;约定的居住期限届满的;约定的居住权解除条件成就的;因不可抗力致使住房灭失的;居住权人死亡的。
