一、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序
根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权权与租赁权的实现取决与两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：
1、 不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。
2、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。
3、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。
二、抵押人将已抵押的不动产出租的，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理
根据最高法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。
