目前以征用全面替代交易之所以可以顺理成章，一个关键就在于农村土地财产权的软化和不稳定状态。那一头政府随意征用和侵占农村土地，随意确定和拖欠补偿费用。这一头村委会随意侵占和挪用土地补偿金，随意借出和变更土地承包合同，包括各省市以各种方式随意将土地征用的审批权变相的下放给市县。这一切的根源之一都在于另一造的产权主体地位的模糊。对土地最关心的是承包土地并付出辛勤劳动的农民，但名义上的产权主体却是村委会和乡政府。所以近年来学术界提出了许多关于土地私有化的主张，认为土地私有化是解决农业和土地问题的方向之一，但完全的私有在分散化的农业格局、高债务的农业经济和土地对农民承担着基本保障功能的现实中，亦存在诸多的问题。其中我认为比较重要的有两点。一点是李昌平在对土地私有化质疑时提出的，他说农村集体经济组织现在有几千亿的债务，私有化就等于债务的私有化，其实质是在进一步剥夺农民。换句话说，如果可以把农村集体经济组织整体上当作一个法人，那么私有化要对农民有利就必须是先破产后分家。破产把团体所有权和团体债务都破掉，然后再回到1956年前，确立耕者有其田的土地所有权私有。但另一点则是面对迅速的城市化进程和入世之后农业面临的全球化市场压力，集体(或换一个词叫做农村的财团法人)的存在是仍然必要的，现实看起来没有给中国由土地私有到宪政转型(杨小凯，1999)这一条路的机会。
那么有没有一条路是既能得到“私有制”下清晰的个人产权，使农民在土地征用及农业生产当中成为真正独立的财产主体。又能保持团体产权的存在，这种团体的继续存在面对市场时有集合的力量，面对债务时有出面挨打的好处，面对主流意识形态也有过得去的交代。我认为同时实现这三点的最为稳健的做法，就是推动农民土地承包权的永佃化或者说物权化。
穆勒在谈及自耕农制度时说，“不以事实上的永佃权或某种许诺为前提”，就不会有勤劳和效率，也不会有真正的市场。永佃权，即支付佃租永久性在他人土地上为耕作或牧畜的权利。永佃权是大陆物权法理论中一种典型的物权形式。是物权还是债权，这是永佃权和承包权最重要的区别。土地管理法规定土地承包合同的有效期为30年。根据物权理论，带有期限的承包合同关系，其实质就是租赁关系。承租方的权利是经由合同确立的普通债权，而非一锤定音的物权。无论政府怎样重申承包合同不能随意更改，但合同本来就是可以改的，在现代合同制度下合同可以改的机会越来越多。而随意与否的标准则有较大的弹性。这个区别不仅在法律意义上，同时在实施与维护过程中也有明显的不同。承包制下，政府、农村集体组织、开发商，包括农民自己，都不会认为土地是属于承包农民的。土地征用的对象也是农村经济组织而非农民个人，因为一个很简单的物权大于债权的道理，租赁关系并不会构成对所有权的处分限制。所以在法律上农村集体经济组织得到的土地征用补偿除了青苗补偿费必须分给农民(因为这是承包合同不能继续执行而给承包人带来的直接损失)，其他的补偿是属于集体所有的，法规还明确了这些款项是不应该随便分给农民的。而土地使用的权利一旦永佃化了，则因为使用权的永久性让渡而限制了所有权人对土地的处分权。征用与否就将征求农民本人的意见。农民就像城市居民一样，天经地义的成为了土地征用时的谈判方。和私有化的效果一样，同样避免了“崽卖爷田”的问题。在此基础上，还可以建立起有限度的永佃权流转市场，促成农业土地资源的优化配置。[page]
根据《全国土地利用总体规划纲要》，从1997年到2010年，全国计划安排非农建设占用耕地2950万亩，其中90%以上为集体土地。据测算，将有近2000万被征地农民需要安置。这一数字在低价补偿的征用制下只会攀升而不会收敛。最近在土地征用补偿上，各地也有一些可贵的尝试。如四川某地今年5月召开了首次土地征用补偿听证会，但如果不改革土地征用制度本身，而以听证会的形式来确定原本可以交易手段来确定的价格，难免还是舍近求远的。值得注意的是国土资源部在上海青浦等地开始的土地征用改革试点，尝试以土地使用权入股，农村经济组织与开发商分享土地收益，开始打破了大一统的土地征用体制，开始引入市场的力量，并从而解决失业农民的长期保障问题。但青浦的这一尝试是在政府的牵头和头啖汤的利益诱惑下完成的，而交易的效率要取决于对交易双方的产权界定，如果农村土地财产权依然在模糊的集体所有权和脆弱的农民承包权之间摇摆不定，那么这一市场化尝试的推广是否一定会切实维护农民的利益，还是值得怀疑。我认为，一方面推动农民对土地权益的永佃化，使其上升为典型的物权。另一方面推动土地征用的市场化，探索以公平、公开、公正的方式厘定补偿价格和分享增值收益的市场化机制。除少数确为重大的公共利益需要用地外，在政府宏观监控下适当开放农村集体土地使用权的出让市场。让政府成为这一市场上撮合监督的中介者，而不是牟取暴利的中间商。那么“切实维护被征地农民合法权益”的目标才有希望实现，对于社会的制度变迁也不无裨益。
