近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。下面分别予以考察。
(一)契据登记制度
契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。
契据登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动的对抗要件。(2)登记与否不予强制。(3)登记实行形式审查主义。(4)登记无公信力。(5)登记簿采人的编成主义。(6)登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态，而且登记物权变动事项。
(二)权利登记制度
权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。
权利登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动的生效要件。(2)登记采实质审查主义。(3)登记具有公信力。(4)登记采用强制主义。(5)登记簿采物的编成主义。(6)登记以不动产权利的静态为主。
(三)托伦斯登记制度
托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。
托伦斯登记制度具有如下法律特征：(1)登记不实行全面的强制主义。(2)登记采实质审查主义。(3)登记具有公信力。(4)交付权利证书。(5)登记土地上的权利负担。(6)设置赔偿基金。
(四)对三种登记模式的评析
上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。
