案情介绍
2007年3月份，市民张先生从大连某科技开发公司的售房广告中得知，该公司在城郊建一批带大棚的二层洋房别墅在预售。张先生于当月同开发公司签订了合同。在合同中双方作了全面约定，保证按国家房地产建设标准获得所有权。合同签订后，张先生如约交付了三十余万元房款，但等了一年多仍未见对方交房。期间却因开发公司的问题，该项目建房被政府部门制止或拆除或停建，公司老板也不见了踪影。
张先生的休闲洋房梦破灭了，对此他向律师咨询，双方签订的合同是否有效，自己的购房款及经济损失如何进行追索和挽回?
律师说法
对此，大连房地产专业律师栗忠明认为，对于打着创办和经营农业项目的旗号，在农村集体土地上开发建设所谓的大棚管护房、生态房、农业园区别墅，销售住宅房屋的行为是违反土地法和房地产管理法的行为。购房者与建设方签订的相关房屋买卖、投资等合同属于无效合同，合同中约定购房人的实体权利不受法律保护。
这类小产权房屋的开发、买卖、居住使用等活动得不到法律保障。栗律师指出：根据我国土地管理法的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农用地要转化为建设用地，必需办理农用地转用审批手续。国务院国办发200771号文件明确规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或 “小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有的土地搞房地产开发。
目前，国家对近年来一些地方出现的违反和规避土地法律、通过出租、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有的土地进行非农业项目建设的行为已予以明令禁止和严肃查处。本文案例中的开发公司建大棚管护房是虚，开发销售商品房是实，其与购房人签订的合同因违反以上法律的强制性规定而无效。依照我国合同法的规定，该公司应依法返还购房人的合同价款并赔偿因此给对方造成的经济损失。最后律师建议遭遇像张先生那样被签订购买小产权房屋无效合同而困扰的当事人，应尽快依法追索赔偿和维权，以避免更大损失的发生。
