买卖不破租赁原则下，新业主通常无法直接对抗已存在的租赁关系。根据法律规定，租赁关系在存续期间内，即使房屋所有权发生变动，租赁关系也不受影响。
1.新业主作为买受人，虽然取得了房屋的所有权，但必须承认并继续履行原有的租赁合同。
2.新业主在某些法定情形下可以对抗买卖不破租赁原则。例如，如果租赁关系在房屋抵押权设立之后才形成，那么新业主在取得房屋所有权时，可以不受买卖不破租赁原则的约束。
3.如果出租人和承租人在租赁合同中另有约定，如约定只要房屋出售就解除租赁合同，那么新业主也可以依据这一约定对抗买卖不破租赁原则。
但需要注意的是，这些对抗情形必须符合法律规定或合同约定，否则新业主仍需遵守买卖不破租赁原则。
找法网提醒，买卖不破租赁的法律规定主要体现在相关法律法规及司法解释中。
1.其中，司法解释规定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
2.司法解释还规定了买卖不破租赁的两个例外情况：
(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
3.《民法典》等相关法律也对买卖不破租赁原则进行了规定和解释，明确了其适用范围、构成要件及法律后果等。这些法律规定为处理买卖不破租赁纠纷提供了明确的法律依据。
买卖不破租赁原则虽然保护了承租人的租赁权，但也存在一些例外情况。根据司法解释及相关法律规定，以下情形不受买卖不破租赁原则的影响：
1.房屋在出租前已设立抵押权。如果房屋在出租前已经设立了抵押权，那么当抵押权人实现抵押权时，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，从而解除原来的租赁关系。
2.房屋在出租前已被人民法院依法查封。如果房屋在出租前已经被人民法院依法查封，那么即使后来发生了所有权变动，新的所有人也不能要求承租人继续履行原租赁合同。
