房屋墙面外渗水是过了质保期由于物业管理不善导致的，物业需要负责维修。
1.如果房屋尚处于质保期内，包括外墙防水在内的多项设施，均属于开发商的责任范畴。在房屋交付使用后的5年内，若发生外墙渗水等问题，业主应向开发商提出维修要求，而不是物业。
2.如果房屋已经过了质保期，那么情况就有所不同了。
（1）若外墙渗水是由于物业管理不善导致的，如未能及时对外墙进行必要的维护和管理，那么物业应承担相应的维修责任，物业对外墙有监督和管理的义务。
（2）若外墙渗水是由于人为因素导致的，如业主私自改动管道或损坏公共排水管道，那么责任应由个人承担。物业应协助追查责任人，并要求其承担相应的维修费用。
找法网提醒，在处理房屋漏水纠纷时，需要查明管理职责。
1.公共设施应由物业负责维护，并从维修基金中支出费用。
2.非公共设施需要看其属于专有部分还是共有部分。各方有约定的应从约定，如无约定，则专有部分由专有权人负责管理维护，而共有部分的管理维护职责则可能产生争议。
3.对于防水层作为共有设施的情况，楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，主要体现在费用承担上。
4.如果漏水是由于开发商的责任导致的，比如在保修期内且非人为原因造成的漏水，那么开发商应承担全部责任。
5.对于已过保修期的房屋漏水问题，如果各方当事人无过错或无证据证明其过错（如防水层自然老化），那么维修费用应根据实际情况由当事人分担。
6.如果漏水是由于物业公司的疏于管理或未及时处理问题导致的损失扩大或更严重的问题发生，那么物业公司应承担相应的责任。
在处理房屋漏水纠纷时，业主应保留好相关证据并咨询专业法律人士以维护自己的合法权益。
