认购协议书和购房合同并不一样，但它们各自在其适用范围内都是有效的。
1.认购协议书是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同，通常作为购房意向书或认购书存在。
2.它只是双方就是否购买房屋达成的一种意向性协议，并未涵盖房屋买卖的所有具体问题，因此需要双方签署正式的买卖合同才能在法律上正式确定房屋买卖关系的成立。
3.具体来说，认购协议书与购房合同在合同内容、合同目的、权利义务、违约形态及违约责任形式等方面存在较大区别。
4.认购协议书的主要目的是约定双方日后要签订购房合同，并为签订正式的购房合同做准备。
5.在符合法律规定的情况下，认购协议书也可以转化为购房合同，此时认购协议书就等于购房合同了。
找法网提醒，认购协议书在符合法律规定的情况下，可以等同于购房合同。
1.根据司法解释的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，那么该协议就应当认定为商品房买卖合同。
2.《商品房销售管理办法》规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，包括当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等十二项内容。
3.如果认购协议书的内容包含了这些规定中的所有内容，并且开发商已经按照约定收受了购房款，那么认购协议书就等于商品房买卖合同，当事人的权利义务应当按照认购协议书的约定处理。
认购协议书与购房合同在多个方面存在显著差异。
1.从合同性质上看，认购协议书是预约合同，而购房合同是本约合同。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，而本约合同则是当事人之间直接成立的具有约束力的合同。
2.从合同内容上看，认购协议书通常只包含一些基本的意向性条款，如房屋的基本信息、购买意向及价格等，而购房合同则包含了房屋买卖关系的所有具体内容，如房屋的具体位置等。
3.从法律效力上看，认购协议书虽然具有一定的法律效力，但其约束力相对较弱。而购房合同则是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的具有法律约束力的协议，一旦签订即具有法律效力。
