当开发商不退认购金时，购房者应当首先向当地的房屋主管部门进行投诉。
1.房屋主管部门负责监管房地产市场行为，对于开发商的违约行为，有权进行调查和处理。
2.向房屋主管部门投诉，可以帮助购房者维护自己的合法权益，促使开发商退还认购金。
在面临需要退房的情况时，购房者可以按照以下四步进行操作：
1.通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。这一步是为了明确表达购房者的退房意愿，并保留相应的证据。
2.督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。这一步是为了确保购房者与银行之间的贷款合同得到妥善解决，避免后续纠纷。
3.督促开发商将全部购房款返还给购房人。这是购房者退房的核心诉求，确保自己的资金安全。
4.办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。这一步是为了避免购房者在退房后继续承担不必要的还款责任。
完成以上四步后，购房者与银行的借款合同将解除，而与开发商的买卖合同也将得以解除。如果购房者在办理按揭贷款时购买了房屋保险，还需在解除借款合同后办理保险退保手续。
开发商违约的情况多种多样，归纳起来主要有以下几种：
1.逾期交房。这是开发商违约中较为常见的一种情况。如果开发商未能在合同约定的时间内交付房屋，即构成违约。逾期交房不仅给购房者带来经济压力，还可能影响购房者的生活安排。
2.与约定不符。购房者在收房后发现房屋的品质与合同约定的不相符，如面积误差、窗户类型改变、水电气未通等，均属于开发商的违约行为。
需要注意的是，因质量瑕疵导致的与合同约定不符，一般不应视为开发商的违约。
3.宣传与实际交付的房子不一致。开发商在宣传和销售过程中可能存在虚假宣传的情况，如地理位置、价格、面积、户型、装修标准等与实际不符。这些都属于开发商的违约行为。
4.不合理收费。购房者在买房过程中可能会遇到开发商不合理收费的情况，如收取一年以上的物业管理费、超出公摊部分的费用等。这些行为均属于开发商的违约行为。
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