1.购房合同不能作为民间借贷的抵押物。尽管购房合同代表了购房者与开发商之间的权益关系，但它本身并不具备成为抵押物的法律效应。
2.根据我国《民法典》的相关规定，可作为抵押的财产必须是债务人或第三人有权处分的，并且该财产必须是法律、行政法规未禁止抵押的。
3.购房合同并不属于这些可抵押的财产范畴，因此，它不能作为民间借贷的抵押物。
在民间借贷中，以房产作为抵押物的情况日益普遍。然而，这种做法涉及诸多法律风险，需要注意以下几点：
1.签订书面抵押合同：根据《民法典》的规定，抵押人和抵押权人必须签订书面的抵押合同。
仅凭口头约定或简单的借条是不足以保护双方权益的。在发生法律纠纷时，书面合同将是维护各自权益的重要证据。
2.注意第三人的权益：如果第三人以其所有的住房为债务人的借款提供担保，不仅应签订书面的抵押合同，还应考虑签订反担保合同，以保护第三人的权益。
3.办理抵押登记手续：在民间借贷中，抵押房产必须到房管部门办理抵押合同登记手续。只有完成登记，抵押合同才能生效。否则，抵押可能无效，且存在被制作假房产证的风险。
4.评估借款人信用和房屋状况：民间借贷抵押当事人应充分考察借款人的信用，并核实其房屋状况。这将有助于降低债权落空的风险。
要有效设立房产抵押，应遵循以下步骤：
1.确定抵押人和抵押权人：明确谁将提供房产作为抵押物，以及谁是接受抵押的债权人。
2.签订书面抵押合同：双方应签订详细的书面抵押合同，明确抵押物的描述、抵押金额、抵押期限、违约责任等条款。
3.办理抵押登记手续：将抵押合同提交至房管部门办理抵押登记手续。这将确保抵押权的合法性和有效性。
4.确保抵押物的合法性和完整性：确保抵押的房产是合法所有，并且没有任何产权纠纷或法律限制。
通过以上步骤，可以确保房产抵押的有效设立，并保障抵押人和抵押权人的合法权益。
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