定金的退还与不退还，主要取决于双方在交易过程中的约定和法律规定。
1.如果因为买方或卖方的原因导致商品房买卖合同未能订立，那么按照法律规定，不履行约定的一方将无权要求返还定金；而如果是收受定金的一方违约，则应当双倍返还定金。
2.如果因为不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。
因此，定金的退还与否，需要根据具体情况来判断。
定金不可退的情况主要包括以下几种：
1.如果买受人在认购书约定的期限内未能与开发商签订商品房买卖合同，那么定金通常是不予退还的。
2.如果买受人本身不想要此房，属于违约行为，那么定金也是不能退还的。
3.如果双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，也不能归责于任何一方，所以出卖人通常会将定金全数退还买受人。
需要注意的是，如果是因为买方或卖方的原因导致合同未能订立，那么定金的处理方式将按照法律规定进行。
为了避免定金陷阱，购房者在购房过程中需要注意以下几点：
1.尽量避免与开发商签订认购协议书，不要交定金。
如果必须要交定金，那么在签订认购协议时应明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担等。
2.在签订认购协议时，可以将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。
3.购房者在签订合同时应当注意合同条款的合理性，如果有不合理的条款应当及时提出并要求修改。
4.如果购房者想要退定金，可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或者谈话录音等方式来证明自己的权利，必要时可以寻求法律途径维护自己的合法权益。
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