地役权是一种特殊的用益物权，它的核心特征在于：通过利用他人的土地来服务于自己土地的便利和效益。
1.地役权的客体为土地，并且这种利用行为必须基于他人土地的存在。这涉及到两块土地：一块是为便利而使用他人土地的土地，称为需役地；另一块是为需役地提供便利的土地，称为供役地。
2.值得注意的是，地役权的存在不仅限于需役地和供役地的所有人之间，还包括供役地的承包经营权人、地上权人、典权人、采矿权人、承租人等。
3.地役权的主要目的是为需役地提供便利。这种便利的形式多种多样，可以是供役地的使用，如通行地役权；也可以是供役地的收益，如用水地役权。
4.地役权还可以避免相邻关系的任意性规范的适用，或者在供役地上设置某些限制，如禁止在邻地建高楼以免影响眺望。
地役权作为一种独立的权利，具有从属性和不可分性。
1.从属性意味着地役权必须与需役地一同存在和转移，不能单独转让或抵押。
地役权的从属性主要体现在两个方面：
（1）地役权必须与需役地一同转移，不能与需役地分离而让与；
（2）地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的。这种从属性确保了地役权与需役地之间的紧密联系，使得地役权能够随着需役地的转移而转移。
2.地役权还具有不可分性，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。无论需役地或供役地如何分割，地役权都会继续存在于分割后的地块上。
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