物业费收取分为前期和正式两个阶段,不同阶段有不同的审批流程。
在前期物业管理收费阶段,收费标准由房管部门进行初审和批准,这是确保收费公平合理的第一步。
物业公司和开发商需要在前期物业管理合同中约定这一收费标准,并在物业规约及房屋销售合同中予以公示。
接着,物业公司须将房管局批准的收费标准报备给地方物价管理部门,并获得备案通知书。
在某些地区,还需取得《收费许可证》方可开始收费。
转入正式物业管理阶段后,物业费的标准则由业主委员会和物业公司协商制定,或通过物业招投标确定,并需要业主大会的表决通过。
确定的收费标准要由物业企业和业委会签订的物业管理协议所确认,并报备房管部门和物价管理部门。
如果延续前期物业公司的服务及收费标准,则无需重新报备物价管理部门。
物业收费标准的核算是一个专业且复杂的过程。
根据《物业服务企业收费管理办法》的规定,物业企业需基于管理成本核算,再加上企业利润和税金等因素综合计算收费标准。
在协商制定物业费标准时,物业企业需要提供成本核算表和其他相关财务报告。
开发商和业委会不仅有权参与讨论,还可以对提出的收费标准进行审计。
特殊类型的房产,如经适房、两限房等,其物业费按政府指定的价格标准收取,任何费用增加都需要正式向房屋主管部门申报。