根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定：
划拨土地出让金的计算是以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准。
因此，协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%。
对于毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。
土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。
1.对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准；
2.以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等；
3.对于企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定：
（1）如果是第一次交易，则收取划拨土地出让金，评估价×1%；
（2）如果是第二次或以上的，除有特殊政策，则收划拨土地增值金，土地级别系数×建筑面积。
面对土地出让金问题，我们应增强法律意识，主动了解相关法规。
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