1.物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质。
2.物业公司管理不作为。
3.物业管理委托合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业的。
1.合法合规操作：在进行物业变更过程中，需要遵守相关的法律法规，确保变更过程的合法合规。特别是在解除与原物业管理公司的合同和签订新合同时，需要谨慎处理。
2.充分考虑业主的需求：物业管理公司的变更是为了更好地服务业主，因此在变更过程中，要充分考虑业主的需求和利益，确保变更后的管理工作能够更好地满足业主的需求。
3.做好交接工作：在物业变更完成后，需要进行充分的交接。交接内容包括但不限于物业资料、设备设施、维修基金等。确保交接工作的顺利进行，避免出现混乱和遗漏。
4.选聘合适的新物业公司：业主应该通过询问周边小区物业、网络搜寻、咨询物业服务评价平台等途径，筛选出适合的新物业服务公司，并与其进行联系，了解其服务内容、服务质量、收费标准等。
5.通知原物业服务公司：业主应该向原物业服务公司发出更换通知，并在通知中明确新物业服务公司的服务时间和细节，确保两家物业服务公司在更换过程中的协作和配合。
更换物业公司的步骤有：召开业主大会，投票表决取得三分之二以上业主同意；提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续；拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标；竞标公示评标，签署物业管理协议；安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。
找法网提醒您，根据《民法典》第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
