小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
购买小产权房的风险有：
1.小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，不受法律保护；
2.小产权房只有使用权，没有所有权；
3.小产权房很难拿到全额拆迁补偿；
4.小产权房不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能抵押流转。
找法网提醒您，小产权房买卖协议可以按以下内容书写：
1.买卖双方的主体信息。如果是自然人的，应写明姓名、身份证号等信息。
2.房屋状况。包括房屋位置、房屋面积、房屋装修情况、是否含家具等。
3.价款及支付方式、支付时间。
4.房屋交付的时间。
5.如果小产权房有可能办理产权证，应当约定卖方有配合办理产权证的义务。
6.违约责任。
7.争议解决条款，双方签字及日期。虽然买卖双方可以签订买卖合同，但是建议不要购买小产权房。因为小产权房没有经过合法登记，也很可能无法办理登记。我国法律规定房屋产权采取登记生效制度，违反法律强制性规定的合同条款属于无效条款。也就是说，小产权房的买卖协议很可能被认定为无效协议。
1.看房：买卖双方相约实地考察房屋，并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。
2.确认权属：能过查验、核实等方式确认土地使用权权属，房屋权属情况。
3.签合同：交易双方可以就房屋价格、付款方式等内容进行进一步协商，确认无误后，买卖双方签订合同。
4.付款交房：买方交付房款，卖方将房屋交付给买方。
5.签订小产权房买卖合同可以请第三方见证。
6.购买小产权房无法向银行按揭贷款。
