房产抵押合同一定要登记才有效。因为房产属于不动产，抵押不动产和特定动产，抵押权自抵押登记后成立。不动产抵押登记应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
1.被担保的债权种类、数额。被担保的主债权为住房抵贷款数额即为贷款金额。
2.债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限实际上就是贷款的期限。
3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。
4.抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。
5.抵押双方认为需要约定的其他事项。
找法网提醒您，抵押合同的签订应当注意如下事项：
1.抵押合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
2.抵押合同中可以约定房产权证等相关权利凭证由抵押权人妥善保管。
3.抵押标的如果是房产、船舶等不动产，抵押合同当事可以约定对该标的投保，还可约定抵押人保证所提供的抵押财产不存在未披露的共有及存在争议情况，如果因前述情况而给抵押权人造成损失，抵押人要承担相应的赔偿责任。
4.抵押费用
抵押合同可以明确办理抵押登记、保险费用由谁承担，避免纠纷。
5.注意办理抵押标的登记手续
抵押的登记部门根据抵押标的性质有所不同。如，建筑物抵押的，县级以上地方人民政府规定的部门为登记部门，林木抵押的，登记部门是县级以上林木主管部门。
