房产抵押拍卖流程：
1.到房管局查封被执行人的房屋产权。
2.委托评估公司对房屋的价值进行评估。
3.评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。
4.委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。
5.拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。
6.无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10-20%，再次委托拍卖公司拍卖。
7.二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。
房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：
1.合法原则。合法原则体现，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。
2.报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。
3.遵循公开、公正、公平和诚信的原则。找法网提醒您，拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。
《民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
因此，只有取得银行同意或者由房屋买受人代为向银行清偿债务，才能将房屋出售，签署的买卖协议才会有效。
