商品房预售合同和商品房买卖合同的区别关键在于二者适用的情况不同，预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。找法网提醒，如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
房屋预售合同丢失，如果已经办理了预售登记，可以告知开发商，要求注销预售登记。找法网提醒，在注销登记之前，应该在报纸上刊登遗失公告。具体的详细流程，可以询问签订预售合同的开发商。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款、第二款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
签订房屋预售合同后可以退房，但是需要开发商具有法定的或者约定的违约情形：
1.开发商一套房产签订两次买卖合同，即“一房二卖”。
2.开发商擅自将已出售房产抵押。
3.房屋主体结构质量不合格，无论房屋是否交付，买房人均可要求退房。
.4房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，经多次维修仍不能恢复，买房人可要求退房。
5.房屋误差面积超过约定或面积误差比绝对值超过3%，买房人如不愿按实际面积购买房屋，可要求退。
6.开发商未能在约定时间内交房，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可要求解除合同。
7.因开发商的原因未能在合同约定或法律规定期限内办理房屋权属登记，买房人可要求解除合同。
