买房时遇房主毁约的处理方式是，买房可以解除合同，并要求房主承担违约责任。房东拒绝承担违约责任的，可以要求房东继续履行合同。或者买主不愿意解除合同的，也可以要求房主继续履行合同。
买房人违约解除合同的效力：
1.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
2.合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
3.主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
因买房人违约而解除合同的，合同中的权利义务关系终止不影响合同中结算和清理条款的效力。
买房人违约的，应该承担违约责任，对于合同不能达到目的的，卖方可以通过法律途径解除合同，卖方解除合同的方式有法定和约定两种，解除合同的权利应当在一定期限内行使，需要通知到对方当事人。
找法网提醒您，房屋买卖违约的情形：
1.买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
2.以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
3.房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。
4.因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。
