购房协议订金和定金的区别如下：
1.性质不同。定金是一个法律概念，而订金只是一个习惯性用语，不是法律概念。
2.功能不同。订金仅具有预付款性质，不具有担保合同签订和合同履行的功能。而定金能通过定金罚则对债的成立和债的履行提供担保；
3.法律后果不同。定金交付后，如定金给付方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则无权要求返还定金。
购房协议定金生效需要满足如下条件：
1.当事人具有相应的民事行为能力。
2.协议双方的表示真实。
3.合同内容合法。
4.定金协议以主合同的有效为前提。找法网提醒，主合同无效或被撤销时，定金协议不能生效，已交付定金的一方有权要求返还定金。
5.定金协议为实践性合同，以定金的交付为要件。
6.定金的数额不能超过主合同标的额的20%。
定金的法律效力表现为以下几个方面：
1.定金一旦交付，定金所有权发生移转。
2.给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3.只有因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，才可以适用定金罚则。
4.当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%。如果超过20%的，超过部分无效。
5.如果在同一合同中，如果当事人既约定违约金，又约定定金的，在一方违约时，不能同时要求适用两个条款。
