商品房预售合同和正式合同的区别关键在于二者适用的情况不同，预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。找法网提醒，如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
商品房预售合同的有效需要满足如下条件：
1.商品房预售合同的主体必须合格
预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须取得商品房预售许可证明。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
2.意思表示真实
3.内容和形式合法
商品房预售合同必须采取书面形式。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房有如下显著特点：
1.“商品房”的房屋来源，是具有经营资格的房地产开发商建成的房屋，它纯粹是市场经济条件下的“商品”，其销售价格是由市场经济供求关系决定的。同时，它也可以的。
2.“商品房”的土地来源，是通过“出让方式”取得“土地使用权”的。
3.“商品房”的出售对象是公开面向社会广大公民。
