出租人履行维修义务的条件是：
1.租赁物有维修的必要。
有维修的必要是指租赁物已出现影响正常使用、发挥效用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。
2.有维修的可能。
有维修的可能是指租赁物损坏后能够将其修好以恢复或达到损坏前的状态，如果租赁物已彻底损坏，没有修复的可能，出租人的维修义务就转化为承担一定的民事责任的义务，如减少租金等。
3.有维修的正当理由。
出租人没有维修责任的情形有：如果房屋损坏是因为承租人的过错造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的，出租人可以免责。但是，要注意的是，如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。
找法网提醒您，出租人可以解除合同的情形为：
1.租赁合同履行过程中出现不可抗力。
2.租赁合同履行过程中承租人未经出租人同意擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建，虽然没有给租赁物造成损害，但经出租人催告要求在合理期限内恢复原状仍未恢复。
3.租赁合同履行过程中承租人未经出租人同意进行转租。
4.租赁合同履行过程中承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋,并造成房屋损失而解除。
5.不定期租赁中出租人可以随时解除合同。
6.租赁合同履行过程中承租人未支付或者迟延支付租金，出租人可以解除合同。
