工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。
（一）前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。
（二）如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
城区划拨土地，工业用地变成商业用地，要经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同。
（一）权限问题：由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能。
（二）原则问题：当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意（主要是规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定），因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划;同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更（除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由）。
（三）程序问题：首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批—国土部门征询意见—规划管理委员会审核—国土部门费用核定—规划同意变更，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更。
合法。按照《土地管理法》第五十六条规定：建设单位使用国有土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。依据土地管理法，经过原批准用地的人民政府依法批准，工业用地可以转为商业用地。但企业擅自将工业用地转商业用地是不合法的。工业用地转商业用地流程1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
工业用地转商业用地费用是根据具体情况不同而由所差异的。工业用地转成商业用地，需要补缴土地出让金，涉及到印花税、契税;土地使用税按原规定执行若原工业企业有优惠，则性质发生变更后可能优惠将取消。1、若是位于新规划的商业区内，则经规划批准，取得新的城市用地规划许可证后向国土部门申请并重新缴纳商业土地性质的出让金即可。2、若是转让，则必须挂牌招标，并且应缴纳该土地差价的所得税，大概每平米是补差价200元的费用。3、改变用途需由有资质的土地评估机构进行评估，到当地政府进行价格确认，才可以知道应交土地出让金的具体数额。4、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更。但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，土地使用税以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，地方税务部门核实计税。
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