超过二十年的租赁合同是有效的，但是超过二十年的部分无效。按照法律规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期限届满，可以续订租赁合同，但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。例如一份房屋租赁合同期限签订的是二十五年，则前二十年的合同期限是有效的，双方应该按照合同的约定履行合同，如果未履行合同义务则属于违约；而后五年的合同期限无效，任何一方均可以不履行合同义务，且不承担违约责任。
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为。相关知识补充：
（一）房屋租赁合同期限最长，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过。
（二）房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过。
（三）房屋租赁期限超过，并非整个租赁合同无效;而是超过部分租赁期限无效，也就是租赁期限按计算。
车位租赁合同20年是最长租赁期限。
《中华人民共和国民法典》
第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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