查封房产后，办理的抵押仍然有效，抵押权人可以申请参与被查封财产的分配，并可以就该抵押房产享有优先受偿权。如果法院拍卖房屋的，则抵押权人可以就拍卖的价款主张优先受偿。
房屋拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：
（一）合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。
（二）报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。
（三）遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。
（一）拍卖机构的选择及明确的拍卖委托（包括拍卖费用的承担）。
不管是司法拍卖亦或是当事人自行协议拍卖，首先必须就拍卖机构达成一致，并向拍卖机构出具明确的不可撤销的拍卖委托或签订拍卖协议。对于拍卖过程中涉及的佣金、公告费用等支出的承担，当事人可协商确定。
（二）抵押物是否评估，以及由何机构进行评估（包括对评估报告的异议及评估费用的承担）的约定。
评估并不是拍卖的必须程序或要求，当事人可以约定不进行评估。
（三）抵押物拍卖保留价的确定。
拍卖应当确定保留价。保留价可由当事人可以协商确定。
（四）抵押物拍卖公告的时间，以及公告的范围及媒体的问题。
1、般要求是，拍卖不动产应当在拍卖十五日前公告。其他问题可由当事人协商确定。
（五）抵押物竞买保证金的收取及数额的确定，以及拍卖价款的缴纳账户问题。
司法实务是，保证金的数额一般不得低于评估价或者市价的百分之五。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。该问题也可由当事人协商确定。
拍卖价款（包括保证金）的缴纳账户一般是拍卖公司在债权人银行开立的保证金专户。
（六）抵押物再次拍卖的降价幅度、拍卖周期、拍卖成功后债务人的附随义务等问题。
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