融资租入设备是资产。融资租入设备，虽然从法律形式上讲企业并不拥有其所有权，但从其经济实质来看，企业能够控制并创造经济利益；根据实质重于形式的原则，企业将融资租入固定资产视同自有固定资产核算。
第一、性质不同。借款协议产生的是一种债；投资协议产生的不是债，而仅仅是对自己所有物权利的处分。
第二、所有权转移不同。借款协议导致所有物的所有权发生了转移；而投资协议仅是导致占用权发生了一定的变化，但仍享有不完全的支配权、使用权和处分权。
第三、收益不同。借款协议的目的是收取利益收益；投资协议的目的是获取一定的收益或效益，
第四、承担风险不同。借款协议产生的收益是稳定的；而投资协议所可能获取的效益是未来的、不确定的。
第五，投资款的来源可以是自有，如自身的收益等，也可以是借贷资金；民间借贷一般是有支配权的财物。
司法实践中存在大量的名为投资、实为借贷的情形，主要表现为：
第一，虽名为投资，但所有物的所有权发生了转移，不能行使对该物的使用权如管理、经营权，有的甚至连知情权也没有，则无论取得收益否，应视为借贷。
第二，虽名为投资，但投资协议中或实际上并未参与经营或管理，而且对收益有明确的约定，则实为借贷。
第三，虽名为投资，在自己的账目处理上只有所有物所有权的转移，被投资方却没有资本金形成的，则应为借贷。
第四，投资协议中规定了投资收回的期限，而且还有担保的，则应视为借贷。
第五，投资者一般享有对投资项目的收益、表决和知情权等权利，而借贷一般不享有此权利。
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