按照我国《民法典》确立的抵押合同未办理登记不生效的制度，未办理登记的抵押合同无效，当事人在签订完书面的抵押合同后，抵押人如果不主动去办理抵押物登记，抵押权人就无权要求抵押人去办理登记，而不办理登记合同又不生效，那么合同的生效与否就与双方当事人合意无关，这一合同的是否生效就被设定为由一方当事人意志决定的问题，而成为一方当事人的随意，这既违背了民法典的原则，也难以实现民法典的立法目的。“抵押合同只是在当事人之间设定抵押权的债权债务合同，它成立乃至生效时，抵押权尚未产生。
如果把登记作为抵押合同的生效要件，就意味着只要抵押人拒绝登记，当事人既无抵押权，也无设定抵押权的债权债务，债权人无权要求抵押人设定抵押，使抵押合同的目的落空。”“以抵押登记作为抵押合同的生效要件，这就等于允许当事人在抵押登记前，随时可以任意地否认抵押合同，这是有悖于诚实信用原则的”。总之，现行立法的规定只会给恶意当事人提供逃避责任的保护伞，使其往往藉口合同尚未生效，而拒绝履行登记之义务。
抵押登记的目的是什么，效力是什么，在抵押担保制度中为什么必须设立登记制度，弄清这一问题才能解决登记在抵押担保制度中应当起什么作用，从而从理论上对现行登记制度加以评判，并为设立更加科学公正的登记制度打好基础。
首先，设立登记制度是保护抵押权人的需要。
我以为，抵押权主要是支配抵押物交换价值的权利。抵押权，从定义上说，是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的财产，以其变价金受优先清偿的权利。抵押权是依照法律规定而由当事人约定的、用以担保债权取偿而直接支配标的物的担保物权。抵押关系一经成立，抵押权人即取得法律上的对抵押物行使的处分权能(变卖权、拍卖权、折价权);抵押权人还取得主债权受偿权、约定利息与延迟利息受偿权、实现抵押物费用、违约金损害赔偿金受偿权以及优先受偿权、追及权的主体资格;同时，抵押人即丧失对抵押物的外分权，而仅仅保留占有权、使用权和收益权。
这就表明，抵押权设立后，抵押权人取得了债权人与抵押权人的双重主体地位。
一方面，抵押权人通过取得法律上的各项抵押权能，以保证债权权能的实现;
另一方面，在抵押权状态下的处分权能，则演化成了变卖权、拍卖权、折价权
收益权能演变成四级结构：
一级是主债权受偿权;
二级是同主债权相关的约定利息、延迟利息、实现抵押物费用的从属受偿权;
三级是违约金、损害赔偿金法定受偿权;四级是为保证主债权及从权实现的优先受偿权以及追及权。当债务人不履行债务的事实发生，抵押权人取得事实上的处分权、收益权能，无需征得抵押人的同意，即可对抵押物行使法律赋予的处分权能与收益权能，以保证债权清偿目的的实现。
可见抵押权是抵押权人为防止债务人不清偿债务，而预先设定的可发生诸多效力的一项权利。
同样，根据梁*星教授的观点，抵押权设定后，抵押权的效力主要有以下几方面：
1、担保债权优先受偿，当债务人不履行债务时，债权人可以变现标的物而优先受偿。
2、支配抵押物的交换价值，在债务人不履行已届清偿期的债权时，可以依法变价抵押物而优先受偿。
3、支配抵押物的替代物或代位物，当抵押物意外毁损灭时，抵押权人有权支配抵押物的替代物或代位物。
4、限制抵押人处分抵押物的权利，以抵押物的价值限定抵押权的再设定，抵押人转让抵押物时须通知抵押权人。
5、保全抵押物交换价值的权利，由于抵押不转移标的物的占有，抵押权人有权请求抵押人停止其减少抵押物价值的行为。
6、处分抵押权的权利，抵押权人可以让与抵押权或者以抵押权为他人设定担保。
抵押权的效力就是能使抵押权人享有这些权利，而这些诸多的权利中最重要最实质的是抵押权人可以支配抵押物的交换价值，并优先受偿的权利。这种支配权因抵押担保不转移标的物的占有而变得十分脆弱，抵押权的支配是在不占有标的物的情况下的支配，支配一项不为自己占有的物是十分困难的，如果没有特殊的制度加以保护，抵押权人的权利就可能落空。
为了保障抵押权人对抵押物的支配权，必须设立登记制度。
1.不动产抵押合同的签订
一般来说，签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。
因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能～方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。
2.不动产抵押合同的登记
《民法典》不动产抵押合同成立即生效，但不动产抵押权需登记后才生效。不动产抵押合同何时生效，(民法典)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。(民法典)参照国际通行作法，规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效：同时《民法典>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这样，使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。
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