对公民和法人而言,不动产究竟是什么?不动产登记暂行条例,将给我们带来什么?对城乡二元格局,不动产统一登记意味着什么?不动产登记暂行条例,何以发挥四两拨千斤的作用?8月15日公开征求意见的《不动产登记暂行条例》,四大看点值得关注。
不动产登记涉及房产、土地等权属信息,势必使一些群体或个人长期违规占有的不动产资源浮出水面,有助于构建公平的市场环境。此外,长久以来,查住房空置率靠 “查水表”“数黑灯”,没有一个部门能说清全国到底空置多少房屋土地,不动产登记作为调控长效机制,能打破信息割据,让土地、住房这些基础信息不再是一团糊涂账。
看点一:首次明确不动产定义
《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》第一次明确给出定义:不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示,这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。
长期以来,我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。“条例出台,将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。
“不动产登记改革,大多数人狭义地理解为城市房地产问题,广阔的农村地区通常被忽略。”汪利娜说,随着明确城乡不动产统一登记,城乡土地物权将进入平权时代,农村建设用地及房产价值不高,集体土地流转难等问题可能破题。
我国最大的不动产家底在农村地区。但这“家底”有多大,林木、海域、土地怎么估值?不动产登记将提供产权统计基础。
看点二:查询更便利信息更全面
如果要查阅某工厂是否已实行抵押,需到土地管理部门查土地、到房管部门查房屋、到工商部门查设备——现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明,给当事人造成极大不便。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。
根据征求意见稿,县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级政府不动产登记主管部门指导、监督。国土资源部地籍管理司有关负责人表示,通过不动产统一登记,将进一步提高登记质量,避免产权交叉或冲突,保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认,有利于保障不动产交易安全,也有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。
看点三:城乡二元坚冰将融
不动产统一登记,对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革,具有基础性作用。
我国城乡间土地权属不一样,城市土地属于国有,农村土地属于集体所有,但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制度,无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便,在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度,为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍,建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。”中国社科院农村发展研究所研究员、宏观室主任党国英说。
看点四:或将倒逼多个法律修改
“物权法的落实、土地管理法的修改、小产权房问题破题,甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题,都会因为不动产登记暂行条例实施形成倒逼改革压力。”党国英说,向社会征求意见,公众层面将对管理改革和创新形成倒逼。
法学专家指出,不动产统一登记是市场经济迅速发展倒逼出来的,随着征求意见稿向社会公开征求意见,必然有力促进相关法律法规修改,进而倒逼我国不动产管理制度改革和创新,使之更接地气。
不动产登记暂行条例立法依据为物权法。清华大学法学院副教授程啸撰文指出,我国法律牵连不动产登记的很多,如物权法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法规位阶低于法律,因此必须对现行法律妨碍不动产统一登记的条文进行修改或废除。对于不动产登记问题上的空白,也要通过增加相应法律条文予以明确。
