售楼广告和楼书中宣传的公园、绿地和体育设施，建在了3条规划中的市政道路上，50％的绿化率变成了40％……河南XX花园别墅小区76位业主不堪售楼广告的不实宣传，将房地产开发商推上了被告席，索赔1210万元。9月21日，郑州市中级人民法院开庭审理了此案，由河南省消费者协会指派的王登巍等11位律师组成的维权律师团义务为消费者提供法律援助，这在河南省消费维权工作中尚属首次。
纠纷缘起
售楼宣传名不符实
郑州市的杜小姐是76名原告之一。在9月21日的庭审上，她告诉记者，当初不少住户都被“XX花园”的售楼广告吸引，看过模拟的沙盘和实物后，签订了购房合同。然而，业主们没有想到，广告、楼书和沙盘重点宣传的公园、绿地、假山、体育设施等，建在了3条规划中的市政道路上，而开发商并未事先告知业主。
于是，“XX花园”的76名业主投诉至河南省消协。河南省消协多次调解未果后，遂委托以王登巍为首的11位律师组成维权律师团，为76位业主义务提供法律援助。7月15日，郑州市中级人民法院正式受理“XX花园”业主维权律师团的诉讼请求，业主们分成两个集团提起诉讼。第一集团的原告业主有61人，被告是河南国基置业公司、河南国基XX花园置业有限公司以及上海实业发展股份有限公司，共索赔1210万元。第二集团的原告业主有15人，被告是河南国基XX花园置业有限公司和上海实业发展股份有限公司。
庭审现场
11位律师组团维权
法庭上，维权律师团向法庭出示了“XX花园”当初售楼时所做的报纸广告、售楼楼书、小区沙盘模型照片等诸多证据。在这些材料中，开发商未提过3条市政规划道路将从小区穿过，而是在规划的道路位置上建设了假山、公园、健身器材和草坪等。
维权律师团认为，根据最高人民法院出台的《商品房纠纷司法解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
针对原告的赔偿要求，开发商代理律师坚持说，售楼广告宣传不能算作合同的组成部分，开发商违约不违约关键看正式的购房合同。“XX花园”业主手中持有的购房合同，没有和“绿地、公共设施”等具体规定有关的内容，而且售楼书中已标出“具体以政府批文为主”，因此，即使开发商广告宣传不实，也不能算是违约，更不应承担赔偿责任。[page]
经过4个多小时的庭审，原被告同意庭下调解，审判长遂宣布休庭。
消协呼吁
把知情权还给消费者
本案中，“XX花园”的开发商坚持认为，只要没有写进购房合同，广告宣传就不能作为购房合同内容的一部分。因此，即使广告宣传内容再失实，房地产开发商也不能算是违约更不能对业主赔偿。况且，76位业主签订的《商品房买卖合同》上明确标有商品房预售许可证、土地证、规划许可证等五证的编号，而在五证上已经清楚地标出了3条市政道路，业主只要凭五证的编号，到相关部门轻易就能查询到具体内容，法律没有规定开发商必须告知业主这五证的具体内容。因此，开发商已尽到告知义务，不存在误导和欺诈。
针对开发商的上述观点，河南省消费者协会副秘书长冯XX表示，仅仅告知消费者五证的标号没有实际意义。目前，消费者的房地产信息主要是通过各种形式的售楼广告来获取，依照法律规定，开发商当然应该发布真实可靠的广告信息，一旦消费者发现开发商所做的售楼广告虚假并对自己的合法权益造成了损害，也当然可以要求赔偿，严重的还可以举报到执法部门查处；如果房地产开发商可以恣意发布虚假广告而无须承担赔偿消费者的责任，那么房地产市场还有何诚信可言。
据了解，我国目前的许多房地产广告宣传都有水分，购房者的知情权面临着威胁。因此，河南郑州76位业主起诉“XX花园”开发商发布虚假广告欺诈消费者一案结果如何，将影响巨大。发布虚假广告的房地产开放商是否应该担责？能否最终赔偿消费者的损失？
