导读：现在房价非常高，绝大部分人购房都需要付出很多年的努力，因此优惠一点对于很多人来说是非常诱人的。可是当看着那些诱人的优惠广告而买了房子后才发现，商家各种狡猾导致实际并没有诱惑，消费者该怎么维权呢?商家能算虚假宣传，消费欺诈吗?
[案情]
2001年3月，甲公司为出售有本公司开发建造的住宅商品房，发放购房优惠广告，该广告表明对前20位买家给与八折优惠。都某看到广告后，立即到甲公司售楼处，经与甲公司协商，都某最终决定购买一套商品房。甲公司在商品房预售预购登记的全部80套购房合同中，都某的房屋编号为032018，排名第18位。4月，都某和甲公司签订了房屋预售合同，但双方在签订房屋预售合同时，甲公司明确告知都某不属于前20名买家，而都某未表示异议，仍然签订了房屋预售合同。5月，都某搬入该房屋，并按照甲公司的购房优惠广告支付了房款的80%，甲公司要求都某支付未支付房款，都某以甲公司的购房优惠广告为由表示拒绝。双方为此发生争执。甲公司遂起诉至人民法院，请求法院判令都某支付未付的房屋价款，并承担违约责任。
[评析]
在房屋预售过程中，房地产开发公司经常会发放购房优惠广告。优惠广告旨在广而告之，以吸引大众与其订立合同。优惠广告与一般的广告不同，表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美价廉，而是优惠打折。《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”优惠广告与要约邀请相似。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请的特点有三：一是一方邀请对方向自己发出要约;二是它不是一种意思表示，而是事实行为，是订立合同的预备行为;三是它对要约邀请人原则上无约束力，要约邀请人撤回要约，只要没有给要约善意相对人造成信赖利益损失，要约邀请人不承担法律责任。一般而言，商业广告即属要约邀请，作为要约邀请，商业广告在内容上并不提出拟定合同的主要条款，而且商业广告发出后，根本不知道多少人看到广告，也不知道多少人将作出意向，因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立，否则广告人将要承担其不可预见的违约责任。反之，如果广告在内容上符合要约的规定，则应当视为要约。据此，优惠广告不同于一般的商业广告。因优惠广告之所谓优惠，通常即涉及合同价款，而合同价款正是合同的主要条款。因此，优惠广告虽然同一般商业广告一样，有推销某种商品或服务的作用，但并不同于一般商业广告。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>)若干问题的意见(试行)》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表示接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才看有视为意思表示。”在本案中，购房优惠广告能否称为房屋预售合同的条款呢?应当看出，甲公司和都某未就此协商一致。反过来说，如优惠广告均需当事人再协商一致，它即不能具有当然的法律效力，也会限制其使用，不利于对不知情的消费者的利益保护。而且该购房优惠广告在甲公司和都某之间并不产生默认效力。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第66条的规定，可以看出法律明确将默认限于一方且采行为的方式。如果该优惠广告在甲公司和都某之间产生默认效力，则不仅环节过多，且根本上也无法解释商家承诺义务的依据，从而最终无法合理说明购房优惠广告的效力。此外，将购房优惠广告作为默示条款，也必然限制签约对方，使得无行为能力人、限制行为能力人不能当然享受优惠，这个在日常生活品的消费广告情形中显然不当。
在本案中，优惠广告应当是附条件的单方承诺行为，即以相对方订立合同为条件而给与相对方一定的优惠，该承诺直接约束发布广告商家，单方法律行为也称作单独行为，其特点是不需他人同意即发生法律效力。购房优惠广告从形式上即表现为一种承诺，将购房优惠广告定为单方行为便于直接地确认其对于广告主的效力，而在这里所附条件是相对方与其订立合同。从利益关系上看，正式相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下，广告主才让渡部分利益，此前这种利益仅是作为诱因处于假设的虚拟状态。本案中，既然购房优惠广告为附条件单方承诺，对甲公司产生约束力，在双方履行合同时生效，自然直接对相应的价金条款产生作用，在甲公司不履行其单方承诺的义务时，应当承担相应的责任。由此，该购房优惠广告虽非双方合同条款，但直接决定了甲公司和都某的权利和义务，或者说，甲公司和都某之间的法律关系实际上是房屋预售合同和购房优惠广告的结合。而甲公司在签合同时仍然要求都某支付房屋的全价，明显违背了自己的承诺，属于违约行为。因此，都某有权按照八折的优惠支付房屋价款。
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