谢正军／图
———◆提 问◆———
陈先生在2010年通过某房地产中介公司购买了一套二手房，因当时房主还未办下房产证，陈先生便与房主在合同中约定今年3月25日办理房屋过户手续，并在合同中约定如逾期过户，违约金为总房价的0.5%乘以逾期天数，并约定任何原因或不可抗力不影响合同的履行。此后，陈先生如约向房主支付了部分购房款。
陈先生说，目前已过双方约定的时间，房主却表示还要再过两个月才能办好房产证。陈先生想问，这种情况下，他可以要求房主承担合同约定的违约责任吗？合同中约定的两条违约责任在法律上成立吗？
———◆回 答◆———
北京盈科律师事务所律师王百党认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。而根据《合同法》第五十二条第五款规定，在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，合同无效。
在上述纠纷中，房主的房产证并未办下来，双方签订的合同仍属效力待定，在房产证办理后房屋买卖合同才可正式生效。因双方签署的合同不受法律保护，故双方约定的违约责任也无从谈起。因此，房主无需承担违约责任，陈先生可要回支付给房主的部分购房款，将房屋退还给房主。
